Gli affitti turistici in cedolare secca a rischio oltre i quattro appartamenti

Il regime della locazione turistica consiste nella possibilità di locare un appartamento a degli ospiti per un periodo breve o saltuario, e consente quindi a chi possiede l’immobile di gestirlo in modo da ottenere il massimo del prezzo durante la stagione turistica.

In un mercato immobiliare dinamico ed in movimento, questa forma di contratto va incontro alle esigenze di chi voglia affittare una certa abitazione solamente per i periodi turistici dell’anno, in modo da poterci guadagnare più possibile.

Gli affitti brevi sono quindi tipologie di affitto per natura più interessanti per chi, come turisti e proprietari di case in luoghi di turismo, vogliono concludere un contratto più snello e veloce.

La locazione breve permette quindi al proprietario di un immobile di dare in locazione un appartamento o anche solo una stanza all’ospite o agli ospiti; essi pagheranno una somma che viene proposta dal locatore.

Chiariamo subito che la locazione turistica è diversa dal B&B, sigla che sta per Bed and Breakfast, perché si tratta di mettere a disposizione dell’ospite unicamente una struttura abitativa senza alcun servizio aggiuntivo.

Si deve informare il conduttore, di solito tramite il portale che gestisce l’offerta, che l’appartamento è sprovvisto di servizio di cambio biancheria (al quale l’ospite provvederà da solo trovando i ricambi predisposti dal  locatore in un cassetto che gli verrà indicato), e ciò vale anche per gli asciugamani e gli altri accessori per il bagno.

Si può comunque prevedere un compenso per la pulizia (che ha senso per locazioni di almeno una settimana) e nessuna norma vieta al proprietario di fare convenzioni con il bar vicino o dello stabile in cui è l’appartamento.

La mancanza nell’offerta di servizi tipicamente alberghieri consente al proprietario di esercitare l’attività locatizia anche in forma non  imprenditoriale. Altrimenti servirebbe aprire una Partita IVA, iscriversi alla Camera di Commercio e presentare al Comune una Scia segnalazione certificata di inizio attività.

Per quanto riguarda gli adempimenti fiscali dei soggetti che offrono locazioni transitorie in forma privata (vale a dire non imprenditoriale), osserviamo anzitutto che l’intermediazione di siti come Booking.com, ad esempio, evita al locatore  il disagio di riscuotere il pagamento direttamente dall’ospite, il quale ha già pagato il prezzo dell’alloggio in anticipo o in percentuale (secondo la scelta che il proprietario indica nel portale Internet) al momento della prenotazione.

Si tratta insomma di un contratto non scritto ma dato dal complesso delle condizioni specificate sul portale Internet, ma nulla vieta di allegarvi anche un contratto in .pdf secondo la possibilità lasciata da alcuni portali.

La mancanza di una contrattazione diretta con l’ospite evita al proprietario anche l’incombenza di rilasciare ricevute, essendo già tutto registrato nel portale.  Giova ricordare che il prezzo, indicato nell’offerta, pagato dall’ospite, non sarà eguale al corrispettivo che si riceve, poiché il portale Internet  trattiene a titolo di commissione una percentuale che va dal 15 al 18 % a carico del locatore.

Ovviamente l’ospite scaricherà dal portale Internet la ricevuta dell’importo pagato mentre il locatore conserverà l’estratto bancario con le ricevute di accredito che di solito gli viene mandato via email, dalla piattaforma web, per l’indicazione dei guadagni in sede di dichiarazione dei redditi.

Vantaggi della locazione turistica

La locazione turistica offre senza dubbio una serie di vantaggi. Innanzitutto permette di far fruttare un immobile per un proprietario, e di farlo fruttare la massimo in modo da ottenere il massimo prezzo possibile per una casa o una stanza che si trovino in una posizione turistica.

Il vantaggio per il locatario è quello di trovare un affitto a breve termine, nonché quello di un contratto non da registrare e con possibilità di usufruire dell’agevolazione fiscale della cedolare secca.

Inoltre il proprietario ha la possibilità di variare il costo del canone di locazione a seconda che sia alta o bassa stagione.

L’accordo fra locatore e locatario è più agile e snello, purché non duri più di trenta giorni.

Si differenzia dal contratto di albergo, in quanto non vengono serviti i tipici servizi alberghieri.

Adempimenti fiscali della locazione turistica

Quali sono gli adempimenti fiscali della locazione turistica? In genere innanzitutto il pagamento avviene direttamente online, direttamente su un portale turistico, airbnb.it o Booking.com che propone l’abitazione.
Il locatore dovrà conservare l’estratto bancario di quanto pagato dal locatario, e dovrà mettere questi redditi nel quadro RB del Modello Unico, che sta per ‘redditi da fabbricati’.

Proprio con riferimento alla dichiarazione dei redditi occorre tener presente che i canoni di locazione percepiti sono soggetti a tassazione Irpef e vanno indicati, sul modello 730 oppure sul Modello Unico, nel quadro RB per i “redditi da fabbricati”.

Tutti i ricavi percepiti durante l’anno dalla locazione turistica vanno quindi inseriti nella casella RB alla quale fa riferimento l’immobile locato. Le spese sostenute (come il costo di abbonamento, se richiesto, dalla piattaforma Internet di intermediazione oppure la commissione al portale per l’intermediazione o i costi della pulizia se previsti nell’ offerta) non verranno portate in deduzione se non nella misura del 5% del reddito complessivo e a titolo forfettario (quindi non elencate e calcolate come nelle locazioni ordinarie).

In alternativa, il regime della cedolare secca è applicabile anche alle locazioni turistiche: in questo caso viene tassato l’intero guadagno lordo al 100% e nessuna spesa correlata alla locazione (intermediazione, pulizie, Wi-Fi, etc.) viene portata in deduzione. Questa modalità di tassazione semplificata giova in genere a chi non ha molti oneri da detrarre.

In sede di dichiarazione dei redditi è necessario sottoscrivere che il canone deriva dalla locazione turistica.

Riassumendo, al momento della dichiarazione dei redditi il locatore indicherà i ricavi derivanti dalla locazione turistica nel quadro RB del modello unico oppure del modello730, al lordo della provvigione del portale web, beneficiando della detrazione del 5% se sceglie la normale tassazione Irpef.

E’ possibile avere un’assistenza fiscale da Fisco Consulting, scrivendoci una mail a office@fiscoconsulting.it

È anche obbligatorio per il locatore comunicare alla Direzione Centrale Affari Generali della Polizia i dati delle persone alloggiate.

Un altro adempimento, questa volta non fiscale, da ricordare è dato dalla comunicazione dei dati delle persone alloggiate. La Direzione Centrale Affari Generali della Polizia di Stato ha stabilito, con una circolare interpretativa dello scorso anno,  che l’obbligo di comunicazione dei dati delle persone alloggiate all’autorità di pubblica sicurezza si estende ai locatori privati occasionali.

Tramite l’iscrizione all’apposito portale AlloggiatiWeb è possibile comunicare anche in via telematica i nomi degli inquilini, cittadini UE o extra UE, così come specificato dalla legge.

All’interno del sito della Polizia di Stato si trova l’area Carta dei Servizi per ogni questura territorialmente competente con i moduli da scaricare e compilare.

In questo modo si inseriranno i dati del locatore e dell’immobile ottenendo le credenziali di accesso al portale. Si scaricherà quindi il certificato digitale di sicurezza sul proprio pc per poter comunicare di volta in volta i nominativi  degli ospiti.

La Legge di Bilancio 2021 ha introdotto, tra le altre, un’importante novità riguardo alla gestione degli affitti turistici di immobili posseduti dallo stesso contribuente.

In particolare, l’art. 595 prevede che il regime fiscale delle locazioni brevi, con effetto dal periodo d’imposta relativo al 2021, sia riconosciuto solo nel caso in cui vengano destinati alla locazione breve non più di quattro appartamenti per ciascun periodo d’imposta.

Negli altri casi, a fini della tutela del consumatore e della concorrenza, l’attività di locazione, da chiunque esercitata, si presume svolta in forma imprenditoriale.

Tali disposizioni si applicano anche per i contratti stipulati tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, oppure soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di appartamenti da locare.

Perciò, la locazione breve con finalità turistica implica la gestione d’impresa qualora gli immobili gestiti siano superiori a 4 unità anche per il tramite di portali web a ciò dedicati (intermediazione o pubblicità).

D’altronde, l’Agenzia delle Entrate ha ben chiarito (risoluzione (AdE) nr. 381/E e nr. 394/E del 2008) che deve essere il titolare del diritto reale sull’immobile a dichiarare il reddito percepito da chi sta godendo in quel momento del bene. Questo in applicazione dell’articolo 26 del DPR nr. 917/86, secondo il quale: “I redditi fondiari concorrono, indipendentemente dalla percezione, a formare il reddito complessivo dei soggetti che possiedono gli immobili a titolo di proprietà, enfiteusi, usufrutto o altro diritto reale, salvo quanto stabilito dall’articolo 33. Questo per il periodo di imposta in cui si è verificato il possesso”.

Inoltre, il D. Lgs. nr. 23/2011 art. 3 (che disciplina la cedolare secca) concede la facoltà di applicare l’aliquota di tassazione fissa 21% solo alle persone fisiche titolari del diritto di proprietà o di un altro diritto reale di godimento. L’Agenzia delle Entrate, con la circolare nr. 26/2011, ha ribadito che il regime opzionale della cedolare secca è riservato al locatore, persona fisica. Soggetto titolare del diritto di proprietà o di altro diritto reale di godimento sull’immobile.

Tuttavia, il D.L. nr. 50/2017 art. 4 co. 1 e AdE circ. nr. 24/2017 è intervenuto a modificare la normativa, prevedendo una particolare deroga in caso di locazione turistica. Tale normativa, in particolare, ha ampliato l’applicabilità della cedolare secca anche alle ipotesi della sublocazione e dei contratti a titolo oneroso conclusi dal comodatario. Allo stesso modo, il comodatario che loca l’immobile ricevuto in comodato con locazioni turistiche, senza cedolare secca è tenuto a dichiarare il reddito nel quadro dei redditi diversi della propria dichiarazione. Questo ai sensi dell’articolo 67, comma 1, lettera h) del DPR n. 917/86. Pertanto, il comodante dichiara il reddito fondiario, mentre il comodatario dichiara i canoni di locazione turistica.

Pertanto, appare evidente che sia possibile concedere in comodato d’uso gratuito uno o più immobili ad un soggetto diverso dal titolare del diritto reale con facoltà (per il comodatario) di concedere eventualmente gli stessi immobili in locazione con contratti turistici applicando la tassazione della cedolare secca (in capo allo stesso comodatario). E ciò senza incidere sulla tassazione per il comodante in ragione della facoltà della cedolare secca ai fini turistici, nonché della tassazione dei relativi canoni in capo al comodatario.

Ma, come per ogni Legge di Bilancio che si rispetti, certezze interpretative possono arrivare dalla solita circolare omnibus dell’Agenzia delle Entrate.

DENUNCIA INIZIO ATTIVITA’ E TASSA DI SOGGIORNO

Sappiamo ora che l’esercizio di un attività saltuaria e di tipo non commerciale, non richiede la comunicazione Scia. Tuttavia alcune leggi regionali prevedono che il locatore debba specificamente segnalare di esercitare tale attività in modo non  imprenditoriale. Si tratta in sostanza di  una segnalazione certificata di inizio di attività non imprenditoriale, da inoltrare secondo le istruzioni che appaiono sul portale web del Comune o altrimenti, in modalità non telematica, presentando l’apposito modulo compilato allo sportello delle attività produttive. Le regioni per le quali è prevista tale comunicazione sono: Abruzzo, Emilia Romagna, Lazio, Liguria, Lombardia, Sardegna, Veneto.

Con riferimento in particolare alla Regione Lombardia questa comunicazione è un passaggio obbligato per ottenere il rilascio delle credenziali al sistema di pagamento dell’imposta di soggiorno. Alcuni Comuni, infatti, come quello di Milano, prevedono un’imposta comunale di soggiorno che contribuisce al finanziamento degli interventi intesi a preservare il patrimonio storico-culturale della città e migliorare i servizi offerti ai turisti.

Il versamento di tale imposta, o “tassa di soggiorno”, che per la città di Milano è di 2 Euro per ospite, è agevolata dalla previsione, in un’area del sito del Comune di Milano, di una rendicontazione mensile che si può fare online dopo aver chiesto al Comune – tramite un apposito modulo di “richiesta di abilitazione ai servizi online per la gestione dell’imposta di soggiorno” da inviare a ELE.ImpostaSoggiorno@comune.milano.it – di un apposito “applicativo Geis”.

Nell’ultimo aggiornamento di quest’anno del “Regolamento dell’imposta comunale di soggiorno nella città di Milano viene stabilito che a partire dal 21 aprile 2016 la dichiarazione dei gestori di strutture ricettive, tra i quali anche i locatori privati non esercenti attività imprenditoriale, hanno l’obbligo di inoltrare al Comune la rendicontazione esclusivamente in modalità telematica tramite tale applicativo.