Scegliere il mutuo prima casa più adatto alle proprie esigenze è la necessità di migliaia di famiglie che intendono comprare la loro abitazione principale.

In questa guida scopriremo quali sono le agevolazioni sull’acquisto della prima casa, quali imposte si pagano, quali sono i requisiti richiesti dalle banche per accedere al credito e come trovare il mutuo prima casa più conveniente.

Cos’è il mutuo prima casa?

Il mutuo prima casa è il finanziamento concesso dall’istituto di credito per l’acquisto dell’abitazione principale. Per «prima casa» non si intende la prima volta che si acquista il bene, ma ci si riferisce all’immobile presso cui si trasferisce la residenza entro dodici mesi dall’acquisto.

I vantaggi di richiedere un mutuo prima casa sono legati principalmente alle agevolazioni riservate a chi intende acquistare, ristrutturare o costruire la propria abitazione.

Come scegliere il mutuo prima casa

Individuato l’immobile che si intende acquistare come abitazione principale, arriva il momento della richiesta del mutuo prima casa. Spesso in questa fase ci si trova impreparati e confusi perché quando prendiamo i primi contatti con la banca veniamo improvvisamente inondati da tante nozioni sconosciute oppure, quando leggiamo informazioni online sulla scelta del finanziamento, spesso contrastanti, non sappiamo se sia meglio stipulare mutuo a tasso fisso o variabile o non comprendiamo il significato di alcuni termini come «spread» o «Euribor».
Inoltre, si è più concentrati sugli aspetti pratici dell’acquisto della prima casa (trattativa del prezzo, trasloco, scelta dell’arredamento) e non si presta la dovuta attenzione all’aspetto finanziario dell’operazione, il mutuo.

Mutuo prima casa: chiedere la pre-fattibilità

Iniziare un percorso di ricerca del mutuo prima ancora di aver trovato l’immobile può essere molto utile a capire, tra le altre cose, quale importo massimo ci può essere concesso dalla banca, quali sono le modalità per prendere una scelta consapevole, quali sono le richieste delle banche per accedere al mutuo prima casa, se l’istituto prescelto concede un mutuo fino al 100% o se arriva all’80% del valore e quali costi applica per l’erogazione del prestito.

Diversi istituti, a tal proposito, offrono la possibilità di chiedere una pre-fattibilità reddituale del mutuo prima casa in modo da aiutarci ad individuare più facilmente le caratteristiche dell’abitazione perfetta per noi.

Mutuo prima casa: come funziona?

Seguiamo passo dopo passo l’iter del mutuo prima casa, dalla raccolta dei documenti alla stipula dell’atto con il notaio.

Per prima cosa, quando si richiede un finanziamento per l’acquisto di un’abitazione, che sia il mutuo prima casa o la ristrutturazione di un altro immobile, è necessario presentare una serie di documenti alla banca, insieme alla domanda di mutuo sui moduli appositi dell’istituto di credito scelto:

• documenti personali (carta di identità e codice fiscale o tessera sanitaria)
• certificato di residenza, di stato civile e stato di famiglia
• ultima Certificazione unica (ex Cud) e ultime tre buste paga per i lavoratori dipendenti
• ultimo Modello redditi (ex Unico) per i lavoratori autonomi
• documenti dell’immobile (atto di provenienza, planimetria e visura catastale)

La banca a cui abbiamo deciso di richiedere il mutuo prima casa raccoglierà i documenti necessari per avere una prima fattibilità del mutuo e allo stesso tempo farà sottoscrivere la domanda di mutuo comprensiva di tutti i dati dei richiedenti, le privacy per effettuare le interrogazioni alle centrali rischi finanziarie e per gli incarichi al tecnico della banca per la perizia, nonché al notaio per la stipula dell’atto finale.

Passati mediamente 10 giorni dalla raccolta della documentazione necessaria per avviare la pratica di mutuo prima casa, la banca confermerà al richiedente, o al mediatore creditizio, se esistono i requisiti per concedere il finanziamento. La maggioranza degli istituti bancari valuta prima le caratteristiche reddituali e successivamente concede una delibera vincolata alla perizia immobiliare, che dovrà attestare che il bene offerto in garanzia sia congruo con il prezzo concordato tra acquirente e venditore.

Altre banche procedono prima con la perizia, per valutare l’operazione dal punto di vista delle garanzie immobiliari, e successivamente valutano il richiedente sotto l’aspetto della capacità di reddito.

Agevolazioni mutuo prima casa

Una volta ottenuta la delibera bancaria definitiva per il mutuo prima casa, l’istituto sarà pronto ad erogare il prestito secondo le richieste avanzate dall’acquirente. Per accedere alle agevolazioni di un mutuo prima casa è necessario non essere in possesso di altri immobili adibiti ad abitazione principale. In questo caso, sarà possibile ottenere dei vantaggi fiscali.

Infatti, se il mutuo è finalizzato all’acquisto, alla costruzione o ristrutturazione della prima casa è possibile pagare l’imposta sostitutiva agevolata dello 0,25% dell’erogato totale, che la banca tratterrà direttamente in fase di erogazione, anziché pagare un’imposta piena pari al 2% del mutuo.

Inoltre, chi compra la prima casa ha una serie di vantaggi, tra cui l’imposta di registro (o Iva) ridotta e alcune detrazioni fiscali che analizzeremo più avanti.

Chi può accedere alle agevolazioni prima casa?

Come detto, l’acquirente non deve possedere un altro immobile ad uso abitazione e adibito a prima casa (a meno che non si obblighi a venderlo entro i 12 mesi successivi). Vediamo le altre caratteristiche per cui è possibile richiedere le agevolazioni prima casa:

• l’acquirente deve essere una persona fisica
• l’immobile acquistato non deve essere immobile di lusso (castelli, ville ed abitazioni oltre una certa metratura o con caratteristiche di pregio, ad esempio una piscina oltre gli 80 mq)
• non deve essere presente, su tutto il territorio nazionale, nessun altro immobile acquistato con agevolazioni prima casa;
  
• l’acquirente deve trasferire la residenza nello stesso comune dell’immobile acquistato entro 18 mesi dalla stipula ed entro 12 mesi per poter portare in detrazione gli interessi passivi del mutuo

Detrazioni fiscali mutuo prima casa

In caso di acquisto prima casa sono previste delle detrazioni fiscali che permettono di recuperare una parte dei costi accessori in fase di compravendita e di mutuo, e una parte degli interessi pagati alla banca nel corso dell’ammortamento.

Le spese accessorie alla compravendita e al mutuo prima casa che si possono portare in detrazione sono:

• l’onorario del notaio relativo alla stipula del contratto di mutuo
• le spese di istruttoria della banca
• la perizia tecnica
• l’imposta sostitutiva
• spese di intermediazione immobiliare fino ad un massimo di 1.000 euro

Inoltre, chi ha sottoscritto un mutuo prima casa potrà detrarre il 19% degli interessi passivi, con un tetto massimo di 4.000 euro, risparmiando dunque fino a 760 euro annui. Per usufruire di questa vantaggiosa detrazione è necessario che il mutuo sia adibito ad abitazione principale entro dodici mesi dall’acquisto.

Quando si stipula un mutuo prima casa, osservando un piano di ammortamento alla francese, il più diffuso dalle banche italiane, si noterà che nei primi anni si pagherà una quota di interessi più alta, che mano a mano scenderà a favore di una quota capitale sempre più crescente. In questa prima fase si avrà una maggiore detrazione degli interessi pagati alla banca.

Ad esempio, per un mutuo di 150.000 euro in 20 anni al 2%, la prima rata mensile corrisponderà a 758,83 euro, di cui 508,83 di quota capitale e 250,00 euro di quota interessi.

Quest’ultimo costo, sommato alle altre quote di interessi pagate durante l’anno fiscale, determinerà l’importo su cui verrà calcolata la detrazione del 19% a favore del mutuatario che ha acquistato la sua prima casa.

Mutuo giovani fino al 100%: le proposte di ottobre delle banche

Quali sono le offerte di ottobre che le banche hanno in serbo per i giovani under 36? Tra le misure più apprezzate del decreto Sostegni bis c’è infatti la possibilità (se in possesso di determinati requisiti) di acquistare la prima casa con garanzia statale dall’80 al 100%.

Tra i nuovi vantaggi che fanno parte del bonus prima casa ci sono:

• l’esenzione dalle imposte di registro, ipotecaria e catastale sugli atti di compravendita, nuda proprietà e usufrutto di case di abitazione (purché non di lusso);
• l’esenzione dell’imposta sostitutiva sull’atto di mutuo;
• il riconoscimento di un credito d’imposta come ristoro in caso di IVA pagata sul valore della casa che potrà essere utilizzato in compensazione, nella successiva dichiarazione IRPEF o ai fini dell’imposta di registro nei successivi atti di donazione o successione.

La soglia massima finanziabile è 250.000 euro. Ogni banca poi decide i parametri della propria offerta per quanto riguarda l’intero pacchetto agevolativo, dai tassi al costo dell’istruttoria. Vediamo quali sono le proposte delle banche più allettanti per il mese di ottobre.

Mutuo giovani fino al 100%: le proposte delle banche

Il bonus prima casa dedicato ai giovani fino a 36 anni

Come anticipato, la garanzia statale coprirà dall’80 al 100% del prezzo dell’abitazione. Si concretizza, insomma, l’agevolazione voluta dal Governo, che ha rifinanziato il Fondo di Garanzia sui mutui per la prima casa gestito da Consap.

Quali sono le banche che arrivano a garantire fino al 100%? Per ora si sono fatti avanti i seguenti istituti di credito:

• Intesa Sanpaolo prevede due opzioni:
  • la prima è destinata a chi ha i requisiti per accedere al Fondo di Garanzia: nessuna spesa di istruttoria e di incasso rata, e TAN massimo 1,05%;
  • per chi invece non può accedere al fondo perché privo dei requisiti: azzeramento dell’imposta sostitutiva anche con ISEE superiore a 40mila euro, rateizzazione fino a 40 anni, copertura fino a 100% del valore dell’immobile e rate di soli interessi con un preammortamento fino a 10 anni;
• Unicredit propone un mutuo da 15 a 30 anni, a scelta tra tasso fisso o variabile (determinato dalla somma algebrica dell’Euribor360 a 3 mesi, arrotondato allo 0,05 superiore, e lo spread: qualora il calcolo algebrico determinasse un risultato negativo, il tasso d’interesse applicato al periodo sarà sempre pari a zero);
• Crédit Agricole prevede il mutuo al 100% tramite Consap, senza imposta sostitutiva, le imposte di registro, ipotecarie e catastali.

Bonus prima casa, le agevolazioni per i giovani da settembre 2021

Le proposte non sono finite qui: i giovani under 36 potranno prendere in considerazione anche altre offerte, a partire da settembre.

L’offerta di Monte dei Paschi con Garanzia Consap prevede un mutuo tra i 10 e i 30 anni, destinato all’acquisto o all’acquisto e interventi di ristrutturazione e accrescimento dell’efficienza energetica per immobili adibiti ad abitazione principale, che finanzia fino al 80% del valore dell’immobile.

Il piano di ammortamento del finanziamento è alla francese e prevede rate mensili a tasso variabile con quote capitali predeterminate sul tasso iniziale.

Con le nuove proposte delle banche, finalmente si concretizza una delle agevolazioni più attese da un’intera generazione, che non riesce a permettersi l’anticipo del 20% del capitale per l’acquisto della prima casa.