TRASFERIMENTO ALL’IMPRENDITORE DI BENI IMMOBILI STRUMENTALI DELL’IMPRESA, QUALE TASSAZIONE?

La Legge di Bilancio 2025 offre agli imprenditori individuali la possibilità di escludere, in modo agevolato, i beni immobili strumentali dal patrimonio dell’impresa, pagando un’imposta sostitutiva. Questa opportunità riguarda i beni posseduti al 31 ottobre 2024 e consente di estrometterli dal 1° gennaio al 31 maggio 2025. L’imposta sostitutiva può essere versata in due rate, con scadenze fissate al 30 novembre 2025 e al 30 giugno 2026. L’effetto dell’estromissione avrà valore a partire dal 1° gennaio 2025 (articolo 1, comma 37, legge 207/2024). La misura è stata pensata per dare agli imprenditori una maggiore flessibilità nella gestione del patrimonio aziendale.

Questa agevolazione riprende una norma introdotta già nel 2016 con la Legge di Stabilità, che ha concesso la possibilità di escludere i beni immobili strumentali per i beni posseduti al 31 ottobre di diversi anni (2015, 2016, 2018, 2019, 2022). In precedenza, analoghe disposizioni erano state adottate anche in anni precedenti, a partire dal 1991, con modifiche successive.

Chi può usufruire dell’opportunità
Secondo quanto stabilito dalla circolare 26/E/2016 dell’Agenzia delle Entrate, possono beneficiare della misura gli imprenditori individuali che, alla data del 31 ottobre 2024, possedevano la qualifica di imprenditore e che l’hanno mantenuta fino al 1° gennaio 2025. In particolare, anche gli eredi di un imprenditore deceduto dopo il 31 ottobre 2024, che abbiano continuato l’attività in forma individuale, possono optare per l’estromissione dei beni. Lo stesso vale per il donatario dell’azienda, a condizione che abbia continuato l’attività dell’impresa. Non possono invece usufruire di questa misura coloro che, al 1° gennaio 2025, non sono più considerati imprenditori individuali, né chi ha dato in affitto o in usufrutto la propria azienda.

Quali beni possono essere estromessi
I beni che possono essere estromessi sono quelli considerati “strumentali”, ovvero utilizzati in modo esclusivo e diretto per l’esercizio dell’impresa, o quelli che, per le loro caratteristiche, non possono essere utilizzati diversamente senza trasformazioni radicali. Possono essere esclusi anche gli immobili posseduti in comunione, per la quota di pertinenza dell’imprenditore. Tali beni devono essere annotati nell’inventario o, per le imprese con contabilità semplificata, nel registro dei beni ammortizzabili. Gli immobili strumentali acquistati prima del 31 dicembre 1991 possono essere estromessi anche senza essere nell’inventario.

Non possono essere estromessi i beni “merce” o quelli posseduti in leasing, così come quelli che non sono considerati strumentali, né per natura né per destinazione.

Come esercitare l’opzione
L’opzione per l’estromissione deve essere esercitata tra il 1° gennaio e il 31 maggio 2025, ma gli effetti saranno retroattivi a partire dal 1° gennaio 2025. L’immobile estromesso sarà considerato nella sfera privata dell’imprenditore per l’intero anno 2025, con l’obbligo di dichiararlo nel quadro RB del modello Redditi o nel quadro B del modello 730. Per perfezionare l’opzione, l’imprenditore deve indicare nella dichiarazione dei redditi i valori dei beni estromessi e l’imposta sostitutiva, anche se quest’ultima non è stata ancora pagata. L’opzione può essere espressa anche attraverso un comportamento concludente, come la registrazione dell’estromissione nel libro giornale o nel registro dei beni ammortizzabili.

L’imposta sostitutiva
L’imposta sostitutiva, pari all’8% della differenza tra il valore normale e il valore fiscale dei beni, sostituisce l’Irpef e l’Irap. Il pagamento deve essere effettuato in due rate: il 60% entro il 30 novembre 2025 e il restante 40% entro il 30 giugno 2026, tramite modello F24 (codice tributo 1127).

Effetti fiscali
Per quanto riguarda l’Iva, l’esclusione dei beni immobili strumentali dal patrimonio aziendale comporta una destinazione dei beni a finalità estranee all’esercizio dell’impresa. Se l’immobile non ha beneficiato della detrazione dell’Iva al momento dell’acquisto, l’operazione è fuori dal campo di applicazione dell’imposta. In caso contrario, l’imprenditore può optare per l’imponibilità, beneficiando di un regime di esenzione.

Non sono dovute imposte di registro, ipotecarie o catastali, poiché non si tratta di un vero e proprio trasferimento, ma di un passaggio dei beni dalla sfera aziendale a quella privata dell’imprenditore.

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