Il modo più semplice per concludere un contratto di compravendita di una casa è quello di affidarsi ad un’agenzia immobiliare.

Se devi vendere, ti troverà (quasi sempre) un acquirente. Se devi comprare, ti troverà (quasi sempre) un venditore. In qualsiasi caso, sarà l’intermediario ad occuparsi non solo di mettere in contatto le parti ma anche – soprattutto, verrebbe da dire – della parte burocratica: documenti, contratti, rogito dal notaio, ecc. Ovviamente, nessuno lavora per la gloria, il che vuol dire che ci sarà da pagare una percentuale sul valore dell’affare concluso.

Ma all’agenzia immobiliare quali provvigioni bisogna riconoscere?

Nella mente di acquirente e proprietario il percorso della compravendita di una casa prevede due tappe: il preliminare e il rogito. C’è un passaggio, però, di cui si parla poco o niente, forse perché non molto comune ma, comunque, esistente e praticabile. Già dal nome sembra che arrivi dal mitico «ufficio complicazioni affari semplici»: si chiama «preliminare del preliminare». Volendo mettere il dito nella piaga, sarebbe la fase che precede quella fase che precede il rogito. In che cosa consiste «il preliminare del preliminare»?

E bisogna pagare l’agenzia immobiliare anche per questo?

La Cassazione si è appena pronunciata in merito. Vediamo quali provvigioni bisogna riconoscere all’intermediario.

L’agenzia immobiliare ha diritto alla sua provvigione (solitamente del 3% sul valore del prezzo concordato per il passaggio di proprietà dell’immobile) solo nel momento in cui si conclude la compravendita della casa grazie al suo intervento. Non conta il fatto che ci sia stato il sopralluogo, che abbia raccolto la documentazione necessaria o che abbia stipulato l’atto notarile: se l’affare va a buon fine grazie all’intermediazione dell’agente immobiliare, anche solo perché ha messo in contatto le parti che prima non si conoscevano, questi ha diritto ad essere pagato.

Non solo: se la compravendita è stata possibile grazie all’intervento di più agenti immobiliari, ciascuno di loro avrà diritto ad incassare la sua parte.

L’agenzia deve essere pagata anche quando venditore e compratore hanno stabilito un vincolo giuridico tra di loro, come può succedere con il preliminare. Si pensi al compromesso firmato con l’assistenza dell’intermediario: se una delle parti si tira indietro prima del rogito e l’affare salta, l’agente immobiliare va pagato lo stesso.

La provvigione è dovuta pure quando non esiste un contratto scritto con l’agenzia (cosa che raramente succede ma che sarebbe perfettamente legale) ma solo un incarico verbale: basterà che le parti si avvalgano della consulenza dell’intermediario e che non mettano per iscritto di rifiutare le sue prestazioni professionali.

Saranno venditore e compratore a dover pagare la provvigione all’agenzia immobiliare, poiché entrambi portano a conclusione l’affare grazie alla sua mediazione.

Quando non ha diritto alla provvigione l’agenzia immobiliare?

L’agenzia immobiliare non può pretendere la provvigione soprattutto in due casi:

• se una delle parti ha dato incarico all’agente ma poi ha conosciuto l’altra parte e concluso l’affare senza l’intermediazione;
• quando tra le parti non c’è stato alcun vincolo giuridico.

Proprio quest’ultimo aspetto ha portato ad una recente ordinanza con cui la Cassazione ha stabilito che nulla spetta all’agenzia immobiliare per il preliminare del preliminare (quello dell’«ufficio complicazioni» citato all’inizio).

Va spiegato. L’iter della compravendita immobiliare può prevedere un contratto preliminare che precede il compromesso vero e proprio, cioè il preliminare che tutti conoscono. Questa tappa rappresenta l’impegno delle parti a stipulare il successivo compromesso. Ecco perché si chiama «preliminare del preliminare».

In questo caso, secondo l’ordinanza della Cassazione [1], l’agenzia immobiliare non ha diritto alla provvigione, poiché si tratta di un accordo preparatorio tra le parti e non di un affare in senso economico e giuridico che costringe le parti ad agire al fine di arrivare alla conclusione della compravendita.

La Suprema Corte, infatti, ricorda che l’intermediario non può pretendere la sua parte di guadagno senza aver concluso l’affare e senza un vincolo giuridico tra le parti che porti alla definitiva compravendita. Quindi, aggiunge la Cassazione, niente percentuale all’agenzia immobiliare se c’è stato solo «un vincolo idoneo a regolare le successive articolazioni del procedimento formativo dell’affare in cui sia stato stipulato un ‘preliminare di preliminare’, costituente un contratto a effetti esclusivamente obbligatori non assistito dall’esecuzione in forma specifica in caso di inadempimento», cioè che nulla prevede nel caso in cui una delle parti si tiri indietro prima del rogito.