Quante volte si può usufruire delle agevolazioni prima casa? È possibile usufruire due volte?

Se il contribuente, che ha già goduto delle agevolazioni prima casa, vende l’immobile e ne riacquista un altro entro l’anno dalla vendita, sarà sottoposto a requisiti più restrittivi. È questo il principio stabilito dal legislatore e confermato dalla Corte di Cassazione con l’ordinanza n. 29392/2019.

La disciplina sulla agevolazione prima casa

La nota II bis dell’articolo 1 della tariffa, parte prima, allegata al Testo unico sull’imposta di registro, Dpr n. 131/1986, contiene gran parte della disciplina che riguarda l’agevolazione per l’acquisto della “prima casa”.

Questa consente di accedere a dei benefici fiscali che consistono nel pagamento di imposte ridotte sull’atto di acquisto di un immobile. Nello specifico, chi acquista casa da:

• un privato (o da un’azienda che vende in esenzione Iva), avrà una riduzione al riduzione al 2%, invece del 9%, dell’aliquota dell’imposta di registro sul valore catastale dell’immobile, mentre le imposte ipotecaria e catastale avranno un importo fisso di 50 euro ciascuna.

• un’impresa con vendita soggetta a Iva, dovrà versare l’imposta sul valore aggiunto al 4%, anziché al 10%, il tutto calcolato sul prezzo della cessione. Le imposte di registro, catastale e ipotecaria dovranno essere corrisposte, invece, nella misura fissa di 200 euro ciascuna.

Affinché ciò sia possibile, però, dovranno ricorrere determinate condizioni oggettive e soggettive.

Quali immobili rientrano nell’agevolazione prima casa?

Gli immobili che possono beneficiare delle agevolazioni prima casa devono rientrare nelle seguenti categorie catastali:

• A/2 (abitazioni di tipo civile)
• A/3 (abitazioni di tipo economico)
• A/4 (abitazioni di tipo popolare)
• A/5 (abitazione di tipo ultra popolare)
• A/6 (abitazione di tipo rurale)
• A/7 (abitazioni in villini)
• A/11 (abitazioni e alloggi tipici dei luoghi).

Anche l’acquisto di pertinenze, classificate o classificabili nelle categorie catastali C/2 (magazzini e locali di deposito), C/6 (rimesse e autorimesse) e C/7 (tettorie chiuse o aperte), rientra in tali agevolazioni. Ciò è possibile a patto che si tratti di una pertinenza per ciascuna categoria e che tale pertinenza sia destinata in modo durevole a servizio dell’abitazione principale acquistata beneficiando sempre della stessa agevolazione.

Sono esclusi, invece, gli immobili appartenenti alle categorie catastali A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (abitazioni in ville) e A/9 (castelli e palazzi di eminente pregio storico e artistico).

Chi ha diritto agevolazioni prima casa?

L’acquirente, per avere diritto alle agevolazioni “prima casa”, non deve essere proprietario di un’altra abitazione acquistata con tale beneficio o, se la possiede, deve venderla entro 12 mesi dal nuovo acquisto agevolato.

Il primo comma, lettera a) della citata nota II bis, prevede per l’ubicazione dell’immobile acquistato con le agevolazioni prima casa alcuni criteri particolari e un criterio generale.

I criteri particolari sono relativi all’acquirente che svolge attività nel Comune in cui si trova l’immobile acquistato con le agevolazioni, all’acquirente trasferito all’estero per ragioni di lavoro e al cittadino italiano emigrato all’estero.

Il criterio generale è legato, invece, alla residenza dell’acquirente.

Si ha diritto all’agevolazione prima casa a condizione che l’immobile sia ubicato nel territorio del Comune in cui l’acquirente ha o stabilisca, entro diciotto mesi dall’acquisto, la propria residenza.

Quando si perdono le agevolazioni sulla prima casa?

Come anticipato, quindi, il contribuente che acquista per la prima volta un’abitazione con l’agevolazione prima casa deve avere o deve spostare, entro diciotto mesi dal trasferimento, la residenza nel Comune in cui si trova l’abitazione acquistata. Questo significa che per il mantenimento delle agevolazioni non occorre trasferire la residenza proprio nell’abitazione acquistata con le agevolazioni, ma è sufficiente avere la residenza nel territorio del Comune in cui si trova l’immobile agevolato.

Al quarto comma della stessa nota II bis sono indicate alcune ipotesi al cui verificarsi decade il diritto alle agevolazioni prima casa.

Tra queste rientra l’avere effettuato in sede di registrazione dell’atto delle dichiarazioni previste dalla legge non veritiere e il non aver spostato la residenza nel comune in cui è ubicato l’immobile entro 18 mesi dall’acquisto.

Un altro caso in cui si perdono le agevolazioni è il trasferimento, con atto a titolo oneroso o gratuito, dell’immobile acquistato con le agevolazioni prima di cinque anni dalla data dell’acquisto. Tuttavia, il trasferimento nei cinque anni non determina la perdita delle agevolazioni prima casa se il contribuente, entro un anno dalla vendita dell’immobile acquistato con tali benefici, acquista un altro immobile da adibire come abitazione principale.

Questo principio è stato confermato dalla Corte di Cassazione con l’ordinanza n. 29392 del 13 novembre 2019.

Si può usufruire due volte delle agevolazioni prima casa?

Nel caso esaminato dalla Corte di Cassazione, un contribuente aveva acquistato nell’aprile del 2003 un’abitazione usufruendo delle agevolazioni prima casa. Tale immobile era stato poi alienato nel marzo del 2006 e il contribuente, dopo un mese, aveva acquistato un’altra abitazione, usufruendo di nuovo delle agevolazioni.

In base alla normativa esposta in precedenza, il contribuente, per evitare la decadenza dal diritto alle agevolazioni prima casa a causa dell’alienazione prima del decorso di cinque anni, avrebbe dovuto adibire il nuovo immobile acquistato ad abitazione principale. Questo non era avvenuto e l’ufficio dell’Agenzia delle entrate presso il quale era stato registrato l’atto aveva disposto la revoca delle agevolazioni.

Il contribuente aveva presentato ricorso prima alle Commissioni tributarie, che avevano riconosciuto la legittimità dell’avviso relativo alla decadenza delle agevolazioni fiscali, poi per Cassazione.

LA DECISIONE DELLA CASSAZIONE

La Corte di Cassazione ha confermato quanto espresso dalle Commissioni tributarie, sia di primo che di secondo grado.

Secondo l’orientamento, ormai consolidato, della giurisprudenza di legittimità (sentenze nn. 13343/2016, 17148/2018, 18211/2016, 24253/2015, 2266/2014, 13291/2011 e ordinanza n. 3713/2017):

“il contribuente che, venduto, prima del decorso di cinque anni dall’acquisto, l’immobile per il quale abbia usufruito dei benefici, ne abbia poi acquistato un altro entro un anno dall’alienazione, può conservare l’agevolazione solo se trasferisca la propria residenza nel nuovo immobile, giustificandosi la differenza rispetto alla prima compravendita, relativamente alla quale è sufficiente stabilire la residenza nel comune ove è ubicato il bene, attesa l’intenzione del legislatore di non favorire operazioni meramente speculative“.

Gli Ermellini hanno evidenziato che la destinazione ad abitazione principale del secondo immobile acquistato, entro l’alienazione del primo, deve essere comprovata dalle risultanze anagrafiche, in quanto sono irrilevanti le situazioni di mero fatto difformi dagli atti dello stato civile.

L’intento del legislatore è quello di agevolare, soprattutto, l’accesso alla “prima casa” e non i successivi riacquisti. Per questo motivo possono essere stabiliti dei requisiti diversi, e anche più restrittivi, nel caso in cui il contribuente, che ha già goduto delle agevolazioni prima casa, vende l’immobile e ne riacquista un altro entro l’anno dalla vendita.

Cosa succede se si perdono i benefici?

Se si verificato uno dei casi che determinano la perdita dell’agevolazione prima casa, l’acquirente dovrà:

• versare la differenza tra l’imposta di registro in misura ordinaria e le imposte corrisposte per l’atto di trasferimento;
• pagare una sanzione pari al 30% delle stesse imposte e gli interessi di mora.

Quando, invece, la la cessione è soggetta a IVA, di dovrà corrispondere:

• la differenza d’imposta non versata, cioè la differenza tra l’imposta calcolata in base all’aliquota applicabile in assenza di agevolazioni e quella risultante dall’applicazione dell’aliquota agevolata;
• una sanzione del 30% sulla differenza sopraccitata;
• gli interessi di mora.

Agevolazioni prima casa giovani 2021

L’art. 64 del D.L. n. 73/2021, convertito con modificazioni dalla L. n. 106/2021, ha introdotto un regime speciale di esenzione dall’imposta di registro e dalle imposte ipotecarie e catastali per:

“Gli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di “prime case’ di abitazione” […] se stipulati a favore di soggetti che non hanno ancora compiuto trentasei anni di età nell’anno in cui l’atto è rogitato e che hanno un valore dell’indicatore della situazione economica equivalente […] non superiore a 40.000 euro annui“.

Si tratta del cosiddetto bonus “Prima casa under 36”, del quale possono beneficiarne i giovani con meno di 36 anni e un Isee non superiore 40.0000 euro annui che acquistano un immobile entro il 30 giugno 2022.

L’obiettivo di queste agevolazioni è quello di favorire i giovani nell’acquisto della prima casa attraverso, ad esempio, l’esenzione dal pagamento dell’imposta di registro, ipotecaria e catastale e il riconoscimento di un credito d’imposta in caso di acquisto soggetto a Iva. Maggiori informazioni sono contenute nella Circolare n. 12 del 14/10/2021 dell’Agenzia delle Entrate.