Acquistare un immobile è sicuramente l’investimento più grande della vita. Lo sappiamo, richiederà uno sforzo enorme e quasi sempre attraverso l’accesso a un mutuo o altre soluzioni alternative.

Ci sono delle possibilità: la prima è tentare di ottenere un mutuo dalla banca al 100% del valore dell’immobile, cosa non semplice ma nemmeno impossibile per i giovani. Col «Fondo di Garanzia Prima Casa», è possibile accedere al credito in maniera agevole per le giovani famiglie.

Oppure, un’alternativa messa a disposizione del legislatore è ormai quella di acquistare casa con il leasing immobiliare, in modo da consentire a persone meno abbienti di sfruttare una serie agevolazioni fiscali sulle imposte di registro per garantire la prima casa (e non solo) a tutti. Dunque, le soluzioni ci sono e diverse.

In questa guida prenderemo in esame alcune delle alternative possibili per acquistare un immobile senza necessariamente avere un grosso capitale a disposizione.

Mutuo 100%

Nonostante la presenza di caratteristiche più attente rispetto a un mutuo ordinario, i mutui al 100% continuano a ricoprire un parte importante e significativa del mercato, in particolare tra i giovani che spesso, pur godendo di un lavoro a tempo indeterminato, non possono contare su grandi patrimoni.

La grande novità portata in campo lo scorso anno dal Decreto Sostegni Bis riguarda i giovani che acquistano una prima casa. Finalmente la casa di proprietà per chi non dispone di risparmi diventa verosimile grazie a un finanziamento per il totale del valore dell’immobile.

Di solito si tratta di mutui di lunga durata, di almeno 30 anni. Infatti, avere durate lunghe rende più sostenibili le rate per persone “svantaggiate”, quindi con redditi limitati.

C’è tempo fino al 31 dicembre 2022 per chiudere la trattativa con la banca, ma dato che l’acquisto di una casa richiede anche anni, è bene accelerare e prendere al volo questa opportunità. Una volta individuata la casa dei sogni ed esaminato le somme per le eventuali spese necessarie, bisogna trovare l’istituto di credito che permette di ottenere un mutuo 100%.

Le norme del Fondo di Garanzia Statale prevedono che in questi casi il Taeg (il tasso che esprime il costo totale del mutuo) mutui garantiti non superi il tasso medio comunicato ogni trimestre da Banca d’Italia per definire i tassi soglia (oggi si tratta di massimo 1,99% per il tasso fisso e max 2,27% per il tasso variabile).

Le soluzioni sul mercato, grazie al Fondo di Garanzia mutuo Prima Casa, permettono di ottenere la maxi garanzia dello Stato.

Segnaliamo anche che la lista completa delle banche e degli intermediari finanziari aderenti è sul sito di Consap e di Abi ed è in continuo aggiornamento.

Il leasing immobiliare abitativo

Si parla di leasing immobiliare abitativo nel momento in cui si fa riferimento all’acquisto di immobili a uso residenziale per abitazione principale. È stato introdotto dalla legge di Stabilità del 2015 che prevedeva una serie di vantaggi fiscali sull’acquisto o la costruzione di immobili da adibire ad abitazione principale. Dobbiamo dire che, nonostante la stabilizzazione di questa tipologia contrattuale, si tratta di un istituto ancora non molto utilizzato.

È stata pensata come misura volta ad agevolare i più giovani, attraverso l’utilizzo dello strumento della locazione finanziaria quale innovativo canale di finanziamento rispetto all’ordinario strumento del mutuo ipotecario.

I vantaggi del leasing abitativo rispetto al mutuo vengono di solito individuati nella possibilità di poter finanziare, con il leasing, l’intero valore dell’immobile, nonché di poter determinare l’importo del canone e la sua periodicità e di poter definire il riscatto finale.

Con il leasing non è nemmeno necessario stipulare un’ipoteca sull’immobile, come invece accade con il tradizionale mutuo, perché il concedente è garantito dal fatto che la proprietà dell’immobile rimane in capo a lui sino al pagamento del prezzo finale di riscatto da parte dell’utilizzatore.

L’interessato all’acquisto di una casa chiede a una banca o a una società di leasing di acquistare l’immobile o di farlo costruire secondo i propri gusti. In seguito, la società, che è divenuta proprietaria dell’abitazione, la mette a disposizione del proprio cliente il quale paga, a fronte dell’utilizzo, un canone mensile o semestrale, similmente a quanto avviene con l’affitto.

Anche il leasing immobiliare per l’acquisto della prima casa è soggetto a deduzioni previste per gli under 35, così come segue:

• detraibilità del 19% dei canoni di leasing fino a un importo massimo di 8.000 euro annui;
• detraibilità del 19% pari al prezzo del riscatto fino a un importo massimo di 20.000 euro annui.

È necessario, tuttavia, che ricorrano i seguenti requisiti:

• un reddito complessivo non superiore a 55.000€;
• non essere in possesso di un’unità immobiliare adibita ad abitazione principale;
• l’abitazione per cui si richiede il leasing deve appartenere alle categorie catastali A/1, A/8, A/9.

Tra gli svantaggi del leasing immobiliare invece possiamo considerare:

• la durata, che è generalmente non superiore ai 15 anni, decisamente inferiore rispetto ai mutui, che possono arrivare anche fino a più di 30 anni.
• i canoni, generalmente più elevati del mutuo o anche di un semplice affitto;
• l’impossibilità di vendere l’immobile in leasing;
• l’assunzione, da parte dell’utilizzatore, di tutti i rischi e i benefici legati all’utilizzo dell’immobile.

Per questo motivo nel contratto di leasing, di norma, si prevede l’obbligo, per l’utilizzatore, di stipulare una polizza assicurativa a copertura di eventuali danni subiti dall’immobile o causati a terzi.

Rent to buy, l’affitto con riscatto

Letteralmente «affitto per comprare», o più comunemente adattato al mercato italiano con il termine «affitto con riscatto», è la soluzione ideale per chi ha intenzione di acquistare un immobile ma in quel momento non ha le disponibilità economiche.

Il rent to buy è molto simile al leasing immobiliare residenziale: non si diventa subito proprietari ma dopo un periodo di locazione.

Si tratta precisamente di un tipo di contratto in cui si fondono un contratto di locazione e un preliminare di vendita di un immobile. Significa che il proprietario consegna fin da subito l’immobile al conduttore-futuro acquirente, il quale paga il canone; dopo un certo periodo di tempo il conduttore può decidere se acquistare il bene, detraendo dal prezzo una parte dei canoni pagati.

Facciamo l’esempio della vendita di un appartamento per il prezzo di 100.000 euro.

Il canone mensile è convenuto in 1.000 euro mensili. Una parte di questo prezzo, ad esempio 500 euro, viene dato per il godimento del bene, come se fosse un normale affitto. E questa parte si “perde”, proprio come in una normale locazione.

Il residuo, cioè i 500 euro mancanti, si imputano come un acconto sul prezzo di vendita, per cui hanno come effetto quello di ridurre il prezzo finale di vendita.

Se dopo 5 anni il conduttore deciderà di acquistare il bene non dovrà pagare 100.000 euro, ma 70.000 euro, perché 30.000 sono già stati pagati con parte dei canoni.

La legge prevede che il conduttore abbia la facoltà di acquistare il bene, ma non l’obbligo.

Ovviamente le parti possono concordare che il conduttore sia obbligato ad acquistare, ma allora il contratto rientrerà in una tipologia diversa dal rent to buy.

Il termine entro il quale il conduttore potrà decidere di acquistare la casa è stabilito dalle parti, entro i dieci anni. L’ideale, per la parte acquirente, sarebbe arrivare al termine del periodo di locazione nella condizione di aver anticipato almeno il 20% in modo tale che sarà presumibilmente più facile accedere poi a un mutuo ipotecario tradizionale.

Il vantaggio principale di questa soluzione è la possibilità di trovare un numero più elevato di potenziali acquirenti.

Il rischio è che il conduttore decida di non comprare la casa. In tal caso, però, il proprietario può trattenere tutto o parte di quanto è stato pagato (e sarà una somma maggiore rispetto a un normale canone di locazione).

Prestito vitalizio ipotecario per gli over 60

Il mutuo ipotecario vitalizio è un mutuo garantito da ipoteca, cioè da quel diritto reale che permette alla banca di recuperare il credito coattivamente (esecuzione forzata sull’immobile) in caso di insolvenza del debitore.

Se fino a ora abbiamo parlato di un acquisto principalmente fatto dai giovani, dobbiamo valutare anche l’opportunità per le persone che hanno una certa età e che a volte possono incontrare delle difficoltà a ottenere da banche e finanziarie un tradizionale prestito personale.

Con il prestito ipotecario vitalizio invece chi presenta i giusti requisiti ha la possibilità di ottenere importi anche abbastanza elevati grazie ad un’ipoteca di primo grado sulla propria abitazione o su un altro immobile residenziale di sua proprietà.

Il prestito vitalizio ipotecario è un prodotto dedicato ai soggetti over 60 che vogliono integrare la prestazione pensionistica con una rendita vitalizia derivante dall’acquisto di un immobile. L’interessato si rivolge a una banca e chiede un prestito pari a una percentuale del valore dell’immobile da acquistare, dietro concessione di ipoteca sullo stesso immobile. Così facendo, può diventare proprietario dell’abitazione.

Trattandosi di una rendita, il mutuo ipotecario vitalizio non è gravato né da interessi, né da versamenti di capitale fino alla morte del richiedente o fino alla vendita dell’immobile.

Alla morte del proprietario gli eredi possono scegliere se:

• rimborsare il prestito alla banca (a rate o meno), estinguere l’ipoteca e tenersi l’immobile;
• vendere l’immobile o farlo vendere alla banca, sempre a prezzo di mercato, estinguendo con il ricavato il debito.

Quindi gli eredi, devono rimborsare gli interessi maturati dalla banca e il capitale in un’unica soluzione entro 12 mesi dal decesso del mutuatario, pena l’esecuzione forzata.