Il crowdfunding immobiliare è un sistema innovativo volto a finanziare operazioni immobiliari ricorrendo a un’ampia base di finanziatori.

C’è un settore del real estate che sembra non conoscere crisi: è quello del crowdfunding immobiliare che permette anche ai piccoli investitori di partecipare al finanziamento di grandi progetti immobiliari in cambio di un interesse sul capitale prestato.

Quanto vale il crowdfunding immobiliare nel mondo

Il crowdfunding immobiliare a livello globale vale 20 miliardi di euro e conta 144 piattaforme. Il fenomeno ha mosso i primi passi negli Usa già nel 2012 per poi diffondersi in Europa, dove i leader indiscussi restano la Germania e il Regno Unito con una raccolta che sfiora i 400 milioni, seguiti da Svizzera (241 milioni) e Francia (197 milioni).

Che Cos’è il crowdfunding immobiliare?

Immagina di avere una somma a tua disposizione, anche piccola, e di voler contribuire alla realizzazione di un’opera immobiliare, ad esempio un centro commerciale a Dubai.

Un tempo tutto questo era impensabile, in quanto solo le banche, fondi di investimento o grandi investitori istituzionali avevano la possibilità di farlo. Oggi invece grazie a internet puoi fare qualunque cosa, anche comprare un pezzo di un grattacielo di New York, grazie al crowdfunding immobiliare. Un settore ad altissimo potenziale che piace molto agli italiani.

Il crowdfunding immobiliare o anche comunemente chiamato Real Estate Crowdfunding è un innovativo sistema che mette in contatto costruttori immobiliari alla ricerca di fondi e investitori interessati ad effettuare appunto investimenti immobiliari.

Come funziona il crowdfunding immobiliare?

Investire in immobili oggi attraverso una piattaforma di crowdfunding immobiliare è piuttosto semplice. Il processo di investimento è il seguente:

• Registrazione: come primo step dovrai registrarti all’interno di una piattaforma come investitore immobiliare.
• Trasferimento dei fondi: al termine della registrazione dovrai trasferire una somma di denaro dal tuo conto corrente bancario al conto attivato presso la piattaforma.
• Investimento nelle opportunità: a questo punto, puoi decidere di selezionare le migliori opportunità sulla base del tuo profilo di rischio, rendimento e durata.

In Italia, esistono 17 piattaforme che ti permettono di investire in immobili ed operano nel settore principalmente attraverso due modelli di business: il modello Equity e il modello Lending.

Investimenti immobiliari: modello Equity

Quando si investe in una piattaforma di tipo equity, l’investimento è fatto direttamente nell’impresa che si impegna a costruire l’immobile. Si acquista pertanto una quota della società e il rendimento sarà dato dalla differenza tra prezzo di vendita dell’immobile e capitale investito.

Tutte le piattaforme italiane di Equity sono autorizzate e vigilate da Consob, ed offrono una maggiore garanzia rispetto a quelle estere.

Investimenti immobiliari: modello Lending

Quando si investe in una piattaforma immobiliare di tipo lending, solitamente il rendimento è dato dal tasso d’interesse che si pattuisce di ricevere dal soggetto che raccoglie i fondi. L’oggetto in questo caso è il prestito e non l’ impresa costruttrice. In alcuni casi tuttavia, è possibile ottenere anche un’extra rendimento legato alla eventuale vendita degli immobili sottostanti.

Il crowdfunding immobiliare è dunque un sistema di finanziamento collettivo, in quanto si fonda sulla possibilità di rivolgersi a un gran numero di investitori per raccogliere i fondi necessari a finanziare operazioni immobiliari. Tali operazioni possono essere di vario genere: può trattarsi ad esempio di compravendite, oppure dell’acquisizione di immobili a reddito.

È opinione comune considerare il crowdfunding immobiliare come una forma di democratizzazione di un settore che, fino a non molto tempo fa, era accessibile unicamente ai grossi investitori con la possibilità di muovere capitali importanti.

Essendo il crowdfunding fondato sul principio di unire le forze di un gran numero di finanziatori, in genere il singolo investitore può partecipare alle raccolte fondi anche con una cifra modesta, che può variare indicativamente tra i 100 e i 1.000 euro.

In questo modo, il crowdfunding ha esteso l’accessibilità del settore immobiliare ai piccoli investitori e risparmiatori, che in precedenza ne rimanevano esclusi.

Allo stesso tempo, il crowdfunding immobiliare è stato in grado di portare dei benefici considerevoli anche ai promotori di operazioni immobiliari. Il fatto di poter entrare in contatto con una grande comunità di potenziali finanziatori consente infatti di raccogliere grossi capitali in tempi relativamente brevi.

Le raccolte fondi avvengono perlopiù sul web, attraverso piattaforme dedicate. Da qui, il termine inglese crowdfunding che, tradotto letteralmente, significa “finanziamento da parte della folla”.

Negli ultimi anni, il crowdfunding immobiliare è stato protagonista di una crescita significativa, sia in Italia che nel resto del mondo. Basti pensare che, nel 2019, i fondi investiti in operazioni di crowdfunding immobiliare ammontavano globalmente a quasi 11 miliardi di dollari americani.

Guardando invece all’Italia, soltanto nel 2020 sono stati raccolti più di 65 milioni di euro: 42.672 investitori hanno finanziato 182 operazioni immobiliari.

Differenza tra lending ed equity crowdfunding

Esistono diverse tipologie di crowdfunding immobiliare e, in ognuna di queste, gli investitori assumono una posizione particolare nei confronti della società proponente. Le due principali sono il lending e l’equity crowdfunding.

Con il lending crowdfunding, i finanziatori contribuiscono a finanziare operazioni immobiliari prestando il loro denaro e ottenendo in cambio un interesse remunerativo.

Con l’equity crowdfunding, invece, gli investitori acquistano delle quote della società proponente, diventandone quindi soci e partecipando di conseguenza agli utili e alle eventuali perdite.

Nel settore immobiliare, finora il lending crowdfunding si è espanso maggiormente rispetto all’equity. Se guardiamo all’Italia, nel 2020 i finanziatori che hanno scelto la tipologia lending sono stati 37.039, contro i 5.633 che si sono invece orientati sull’equity. Questo dato può essere almeno in parte spiegato dalla ragionevole prevedibilità del rendimento delle operazioni immobiliari. Essendo la prospettiva di realizzare rendimenti oltre le aspettative piuttosto remota, i finanziatori preferirebbero optare per una remunerazione fissa che non li esponga alle potenziali perdite.

Evoluzione del crowdfunding immobiliare

Il crowdfunding immobiliare ha sperimentato una crescita significativa nel corso degli ultimi anni. A livello globale, le piattaforme dedicate sono aumentate da 8 nel 2012 a 144 nel 2019, 38 delle quali hanno sede nell’Unione Europea. Sempre nell’UE, l’ammontare dei fondi raccolti è passato da poco più di 2 milioni di euro nel 2012 a più di 815 milioni nel 2019.

Guardando all’evoluzione italiana tra il 2017 e il 2020, non si può che evidenziare un incremento considerevole: il numero di progetti è passato da 7 a ben 182, i fondi raccolti da 1,8 a 65,3 milioni e il numero di finanziatori da 2.150 a 42.672.

Il mercato del Crowdfunding immobiliare

Secondo i dati pubblicati da Walliance e dalla School of Management del politecnico di milano, a luglio 2020 nel mondo si contano 123 piattaforme attive di cui 38 negli Stati Uniti, 58 in Europa e 27 nel resto del mondo.

Sempre in base ai dati raccolti, a fine 2018 negli Stati Uniti sono stati raccolti complessivamente $ 7,4 miliardi, mentre in Europa € 2,1 miliardi.
In Europa i leader indiscussi sono Germania e Regno Unito i quali si collocano in una situazione di quasi parità con rispettivamente € 393 milioni e € 391 milioni raccolti a fine 2018, seguiti da Svizzera e Francia con € 241 milioni e € 197 milioni rispettivamente.

In Italia, il mercato si sta sviluppando molto rapidamente e anno dopo anno i volumi di finanziamento crescono a doppia cifra, come riporta crowdfundingbuzz.

Le principali piattaforme di crowdfunding immobiliare in Italia

Se guardiamo all’ammontare di fondi raccolti in Italia nel corso del 2020, le piattaforme di lending crowdfunding immobiliare in cima alla classifica sono:

• Rendimento Etico (con 14,5 milioni di euro)
• Trusters (con 7,4 milioni)
• CrowdEstate (con 5,5 milioni)
• Re-Lender (con 3,5 milioni).

Riguardo invece alle piattaforme di equity, ai primi posti troviamo:

• Walliance (con 13 milioni)
• Concrete Investing (con 12,8 milioni)
• Mamacrowd (con 2,7 milioni).

Rendimento Etico si conferma dunque come la piattaforma italiana di crowdfunding immobiliare che nel 2020 ha raccolto l’ammontare di finanziamenti più elevato in assoluto. Impegnata nel recupero e nella valorizzazione dei crediti immobiliari deteriorati, Rendimento Etico acquista immobili soggetti a pignoramento, evitandone la vendita all’asta e le svalutazioni che possono derivarne. La piattaforma è balzata alle cronache a marzo 2021 per aver raccolto la cifra record di 4 milioni di euro per il finanziamento di una sola operazione.

Considerando i fondi complessivamente raccolti fino a questo momento (aprile 2021), il primato nel lending spetta sempre a Rendimento Etico, che a partire dal 2019 ha raccolto 27,5 milioni. Walliance si aggiudica invece il primo posto nel settore equity e in assoluto con 38 milioni raccolti a partire dal 2017.

Di seguito sono elencate alcune tra le principali società operanti nel settore.

Modello Lending

• Rendimento Etico
• Trusters
• CrowdEstate
• Re-Lender
• Recrowd

Modello Equity

• Walliance
• Concrete Investment
• Mamacrowd

LE PROSPETTIVE DEL SETTORE

L’industria del real estate crowdfunding negli ultimi 12 mesi ha continuato ad essere particolarmente vivace in Italia. Se un anno fa si contavano solo 6 piattaforme dedicate attive, oggi sono 12, anche se le più importanti si riducono a poche.

Build Lenders è l’ultima arrivata in ordine di tempo ma con una solidità e un progetto immobiliare che la rendono tra le startup più promettenti e affidabili sul mercato.

Ma quali sono le prospettive per il futuro?

Il real estate crowdfunding, dicono i ricercatori del Politecnico, è uno dei comparti che cresceranno di più in Italia nell’ambito del crowdinvesting. Il motivo del successo è legato alla perdurante difficoltà di accesso al credito nel comparto dell’edilizia, che trova una risposta nel crowdfunding.

Se infatti, in generale, l’accesso al credito per le Pmi italiane è tornato ad essere più praticabile dopo la crisi finanziaria, per il comparto dell’edilizia esistono ancora forti difficoltà. Il crowdfunding può quindi candidarsi a diventare uno strumento complementare a disposizione nella scelta del mix di finanziamento per i progetti immobiliari, utile per fare leva anche sul credito bancario. E le stime prevedono che gli operatori della filiera possano arrivare a raccogliere fino a 60 milioni nei prossimi 12 mesi.