Nella propria dichiarazione va indicato il possesso non solo dell’abitazione principale, ma anche di beni concessi in affitto, in comodato d’uso o sublocazione o tenuti a disposizione, quindi posseduti ma non usati né direttamente né concessi ad altri.

Non producono reddito da fabbricato e, quindi, non devono essere dichiarati:
– le costruzioni rurali utilizzate come abitazione che appartengono al possessore o all’affittuario dei terreni ed effettivamente adibite a usi agricoli perché il reddito è già compreso in quello del terreno. Le unità immobiliari che, sulla base della normativa vigente, non hanno i requisiti per essere considerate rurali, devono essere dichiarate utilizzando la rendita presunta se quella definitiva non è ancora stata attribuita. In ogni caso, sono considerate produttive di reddito le unità immobiliari che rientrano nelle categorie A/1 e A/8 e quelle che hanno caratteristiche di lusso;
– le costruzioni che servono per svolgere le attività agricole, comprese quelle destinate alla protezione delle piante, conservazione dei prodotti agricoli, custodia delle macchine, degli attrezzi e delle scorte occorrenti per la coltivazione;
– i fabbricati rurali destinati all’agriturismo;
– le unità immobiliari, per il periodo in cui sono state rilasciate licenze, concessioni o autorizzazioni per restauro, risanamento conservativo o ristrutturazione edilizia e durante il quale non vengono utilizzate;
– gli immobili completamente adibiti a sedi aperte al pubblico di musei, biblioteche, archivi, cineteche ed emeroteche, quando il possessore non ricava alcun reddito dall’utilizzo dell’immobile. Il contribuente, in questo caso, deve presentare una comunicazione all’ufficio dell’Agenzia delle Entrate entro tre mesi dalla data in cui ha avuto inizio l’utilizzo;
– le unità immobiliari destinate esclusivamente all’esercizio del culto, nonché i monasteri di clausura, se non sono locati, e le loro pertinenze;
– i fabbricati (non abitabili al 7/5/2004) siti in zone rurali che ristrutturati diventano abitabili e vengono locati dall’imprenditore agricolo a certe condizioni.

Chi deve dichiarare la rendita immobiliare?

• i proprietari di fabbricati iscritti a Catasto o che devono essere iscritti con attribuzione di rendita catastale;
• i possessori di immobili che, secondo le leggi in vigore, non possono essere considerati rurali;
• i titolari dell’usufrutto o di altro diritto reale sul fabbricato (diritto d’uso o d’abitazione che spetta al coniuge superstite). In questo caso, il titolare della “nuda proprietà” non deve dichiarare nulla;
• i soci di società semplici e di società a esse equiparate, che producono reddito di fabbricati.

Come dichiarare i redditi?

I redditi immobiliari vanno inseriti nel quadro B del modello 730 (Redditi dei fabbricati); un rigo (da b1a b7) per ciascun immobile o per ciascuna situazione (immobile prima usato direttamente e poi concesso in affitto ad esempio).

In questa sezione si riportano siano gli immobili concessi in affitto che quelli tenuti a disposizione o dati in comodato gratuito.Per ogni immobile va indicato:

Colonna 1 (Rendita catastale):
Colonna 2 (Utilizzo): ci sono diversi codici che individuano i diversi utilizzi dell’immobile:
1 immobile utilizzato come abitazione principale.
2 immobile, ad uso abitativo, tenuto a disposizione oppure dato in uso gratuito (comodato) a persone diverse dai propri familiari
3 immobile locato in regime di libero mercato, anche per periodi non superiori a 30 giorni, o “patti in deroga”. Nel caso di opzione per il regime della cedolare secca va barrata la casella di colonna 11 “Cedolare secca”;
4 immobile locato in regime legale di determinazione del canone (equo canone). Nel caso di opzione per il regime della cedolare secca va barrata la casella di colonna 11 “Cedolare secca”,
8 immobile situato in un comune ad alta densità abitativa concesso in locazione a canone “concordato” (art. 2, comma 3, art. 5, comma 2 e art. 8 della legge n. 431 del 1998) in base agli accordi definiti in sede locale tra le organizzazioni dei proprietari e quelle degli inquilini più rappresentative a livello nazionale. Nel caso di applicazione della tassazione ordinaria, l’indicazione di questo codice comporta la riduzione del 30 per cento del reddito imponibile; nel caso di opzione per il regime della cedolare secca va barrata la casella di colonna 11 “Cedolare secca” e chi presta l’assistenza fiscale calcolerà sul reddito imponibile (non ridotto del 30 per cento) l’imposta sostitutiva con l’aliquota agevolata del 10 per cento;
9 immobile che non rientra in nessuno dei casi individuati con i codici da 1 a 17.

Ad esempio il codice ‘9′ va indicato nel caso di:
• unità immobiliari prive di allacciamento alle reti dell’energia elettrica, acqua, gas, e di fatto non utilizzate, a condizione che tali circostanze risultino da apposita dichiarazione sostitutiva di atto notorio da esibire o trasmettere a richiesta degli uffici;
• pertinenza di immobile tenuto a disposizione;
• immobile tenuto a disposizione in Italia da contribuenti che dimorano temporaneamente all’estero o se l’immobile è già utilizzato come abitazione principale (o pertinenza di abitazione principale) nonostante il trasferimento temporaneo in altro comune;
• immobile di proprietà condominiale (locali per la portineria, alloggio del portiere, autorimesse collettive, ecc), dichiarato dal singolo condomino nel caso in cui la quota di reddito spettante sia superiore a euro 25,82;
• abitazione o pertinenza data in uso gratuito a un terzo;
10 abitazione o pertinenza data in uso gratuito a un proprio familiare a condizione che vi dimori abitualmente e ciò risulti dall’iscrizione anagrafica oppure unità in comproprietà utilizzata come abitazione principale di uno o più comproprietari diversi dal dichiarante;
11 immobile in parte utilizzato come abitazione principale e in parte concesso in locazione in regime di libero mercato, anche per periodi non superiori a 30 giorni, o “patti in deroga”.
12 se:
• l’immobile in parte utilizzato come abitazione principale e in parte concesso in locazione a canone “concordato” è situato in uno dei comuni ad alta densità abitativa. In questo caso se per il reddito da locazione si è optato per l’applicazione della tassazione ordinaria, l’indicazione di questo codice comporta la riduzione del 30 per cento del reddito imponibile. Se per il reddito da locazione si è optato per il regime della cedolare secca, va anche barrata la casella di colonna 11 “Cedolare secca” ” e chi presta l’assistenza fiscale calcolerà sul reddito imponibile (non ridotto del 30%) l’imposta sostitutiva con l’aliquota agevolata del 10 per cento;
• l’immobile in parte utilizzato come abitazione principale e in parte concesso in locazione a canone “concordato” con opzione per il regime della cedolare secca, situato in uno dei comuni per i quali è stato deliberato lo stato di emergenza (vedi istruzioni al codice ‘8′). In questo caso in questo caso devono essere barrate le caselle di colonna 11 “Cedolare secca” e di colonna 13 “Stato di emergenza”. Chi presta l’assistenza fiscale calcolerà sul reddito imponibile l’imposta sostitutiva con l’aliquota agevolata del 10 per cento;
Colonna 3 (Periodo di possesso): indicare per quanti giorni è stato posseduto l’immobile (365 per l’intero anno).
Colonna 4 (Percentuale di possesso): indicare la quota di possesso espressa in percentuale (100 se per intero).

Quanto dichiarare?

Colonna 6 (Canone di locazione): in regime Irpef si dichiara il 95% del canone annuo se parliamo di locazione a canone libero; il 75% del canone se il contratto è a canone concordato; il 100% del canone se si è optato per il regime di cedolare secca, il 65% del canone se nella colonna 5 è stato indicato il codice 4.

Se il fabbricato è concesso in locazione solo per una parte dell’anno, il canone annuo va indicato in proporzione ai giorni di durata del contratto.

In caso di comproprietà il canone va indicato per intero e quindi specificata poi la quota di possesso.

Quale canone dichiarare?

Il canone da dichiarare è quello che risulta dal contratto registrato, a cui sottrarre le spese di condominio, luce, acqua, gas e simili, solo se espressamente indicate in contratto e a carico dell’inquilino.

La sublocazione

A livello fiscale i redditi derivanti dalla sublocazione sono da dichiarare come “redditi diversi”, quindi devono essere inseriti nel quadro D, rigo D4, indicando a colonna 3 il codice “3”.

Dedichiamoci ora agli inquilini, quindi ai titolari di un contratto di affitto. Qui la discriminante principale per poter aver diritto o meno alla detrazione è data dall’utilizzo dell’immobile oggetto del contratto come propria abitazione principale; eccezion fatta per il vantaggio fiscale offerto alle famiglie di studenti fuori sede.
Le detrazioni non sono cumulabili, ma occorre scegliere la detrazione più conveniente; se invece durante l’anno in corso si prospettano situazione diverse, allora si può usufruire di più detrazioni diverse, sempre proporzionate ai giorni effettivi.

1. Caso: immobili affittati con contratto a canone libero; la detrazione è di:

• 300 euro, se il reddito complessivo non supera 15.493,71 euro;
• 150 euro, se il reddito complessivo è superiore a 15.493,71 euro, ma non superiore a 30.987,41 euro.

2. Caso: contratti a canone concordato intestati ad inquilini che usano la casa come propria abitazione principale. In questo caso la detrazione è di:

• 495,80 euro se il reddito complessivo non supera 15.493,71 euro;
• 247,90 euro se il reddito complessivo è superiore a 15.493,71 ma non superiore a 30.987,41 euro.
• Nessuna detrazione se il reddito è superiore a 30.987,41

3. Caso: giovani di età compresa tra i 20 anni e 30 anni che stipulano un contratto di affitto lasciando la casa di origine, è prevista:

• una detrazione di 991,60 euro per i primi 3 anni, se il reddito complessivo non supera 15.493,71 euro.

4. Caso: lavoratori dipendenti che trasferiscono la loro residenza per motivi di lavoro, rispettando le seguenti condizioni:

a. trasferiscono la propria residenza nel comune del lavoro o limitrofo;
b. il nuovo comune di trovi ad almeno 100 chilometri di distanza dal precedente e comunque fuori dalla propria regione;
c. la residenza nel nuovo comune sia stata trasferita da non più di 3 anni dalla richiesta della detrazione.

Spetta una detrazione, nei primi tre anni dal trasferimento della residenza, di:
• di 991,60 euro se il reddito complessivo non supera i 15.493,71 euro.
• di 495,80 euro se il reddito complessivo è superiore a 15.493,71 euro ma non superiore a 30.987,41 euro.

5. Caso: studenti iscritti ad un corso di laurea presso una università che stipulano o rinnovano un contratto di locazione ai sensi della L. 9 dicembre 1998, n. 431.
è prevista:

• la detrazione del 19% calcolata su un importo massimo di 2.633,00 euro.
La detrazione spetta se :
a) l’università si trovi in un comune distante almeno 100 chilometri da quello di residenza dello studente;
b) il comune di residenza dello studente appartenga, in ogni caso, ad una provincia diversa da quella in cui è situata l’università;
c) il contratto di locazione sia stipulato, o rinnovato, a canone “convenzionale”, ai sensi della legge 9 dicembre 1998, n. 431.

Come ottenere la detrazione?

Per usufruire delle agevolazioni l’inquilino dovrà compilare il rigo E71 del modello dichiarativo 730/2022 (anno di imposta 2021). Se si ha diritto a più tipologie di detrazioni, ciascuna con un proprio codice, va riempito un quadro aggiuntivo per ogni codice andando a numerare progressivamente la casella “Mod. N.” posta in alto a destra del Modello. Ovviamente, la somma dei giorni indicati nelle colonne 2 del rigo E71 e nella colonna 1 del rigo E72 non può essere superiore a 365.