In sede di stipula del contratto preliminare di acquisto, non si applica l’esenzione prevista per l’acquisto prima casa giovani under 36; dopo il rogito si richiede il rimborso

Fermo restando l’assoggettamento all’imposta fissa di registro del contratto preliminare, successivamente alla stipula del contratto definitivo di compravendita oggetto di agevolazione, e in presenza delle condizioni di legge, i soggetti acquirenti potranno presentare formale istanza di rimborso per il recupero dell’imposta proporzionale versata per acconti e caparra in misura superiore all’imposta di registro dovuta per il contratto definitivo.

Ricordiamo che il Decreto Sostegni Bis (art. 64 comma 6, DL 73/2021), al fine di favorire l’autonomia abitativa dei giovani, in presenza di un determinato valore dell’ISEE, ha stabilito che gli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di “prime case” di abitazione, ad eccezione di quelle di categoria catastale A1 (Abitazioni di tipo signorile), A8 (Abitazioni in ville) e A9 (Castelli, palazzi di eminenti pregi artistici ostorici), e gli atti traslativi o costitutivi della nuda proprietà, dell’usufrutto, dell’uso e dell’abitazione relativi alle stesse, sono esenti dall’imposta di registro e dalle imposte ipotecaria e castale se stipulati a favore di:

• soggetti che non hanno ancora compiuto 36 anni di età nell’anno in cui l’atto è rogitato
• e che hanno un ISEE non superiore a 40.000 euro annui.

Normalmente, se il venditore è un privato o un’impresa che vende in esenzione Iva, le imposte da versare con i benefici “prima casa” sono:

• imposta di registro proporzionale nella misura del 2% (invece che 9%);
• imposta ipotecaria fissa di 50 euro;
• imposta catastale fissa di 50 euro.

Se, invece, si acquista da un’impresa, con vendita soggetta a Iva, le imposte da versare con i benefici “prima casa” sono:

• Iva ridotta al 4% (invece che 10%), imposta di registro fissa di 200 euro;
• imposta ipotecaria fissa di 200 euro;
• imposta catastale fissa di 200 euro.

In ogni caso, l’imposta di registro proporzionale (2%) non può essere di importo inferiore a 1.000 euro.

Il bonus per l’acquisto della “prima casa” consente dunque di pagare queste imposte ridotte sull’atto di acquisto di un’abitazione in presenza di determinati requisiti ma le agevolazioni  non possono essere applicate in sede di stipula del contratto preliminare di compravendita, considerato che il contratto definitivo di acquisto potrebbe non essere stipulato oppure essere stipulato oltre i termini richiesti per l’applicazione dell’agevolazione (circolare n. 12/2021).

Bonus casa under 36: prorogato al 31 dicembre 2022

In particolare, al fine di favorire ulteriormente l’autonomia abitativa giovanile, viene prorogato il termine ultimo previsto dal decreto Sostegni-bis per accedere alle agevolazioni previste per l’acquisto della “prima casa” da parte dei soggetti under 36, estendendolo dal 30 giugno 2022 al 31 dicembre 2022. 

Tuttavia, successivamente alla stipula del contratto definitivo di compravendita oggetto di agevolazione, può essere presentata istanza di rimborso per il recupero dell’imposta proporzionale versata per acconti e caparra. Non è recuperabile, invece, l’imposta in misura fissa versata per la stipula del contratto preliminare.

Rammentiamo infatti, che il contratto preliminare è l’accordo con il quale le parti si obbligano reciprocamente alla stipula di un successivo contratto definitivo, indicandone i contenuti e gli aspetti essenziali, pertanto produce tra le parti solo effetti obbligatori e non reali, in quanto detto contratto non è idoneo a trasferire la proprietà o a determinare l’obbligo di corrispondere il prezzo pattuito.

I contratti preliminari di ogni specie sono assoggettati all’imposta fissa di registro di 200 euro (articolo 10 della Tariffa, Parte prima, allegata al TUR) che non è recuperabile.

Mentre vi sono poi due specifiche ipotesi negoziali che portano ad una possibile istanza di rimborso:

• il contratto preliminare che contiene una clausola che prevede la dazione di somme a titolo di caparra confirmatoria: in tal caso, in relazione a tali somme è dovuta l’imposta di registro nella misura dello 0,50%, come previsto dall’articolo 6 dellaTariffa, Parte prima, allegata al TUR ( parte recuperabile)
• contratto preliminare che contempli il versamento di acconti di prezzo non soggetti ad IVA: in tal caso, trova applicazione l’imposta proporzionale di registro nella misura del 3%, come previsto dall’articolo 9 della Tariffa, Parte prima, allegata alTUR ( parte recuperabile)

Secondo le regole previste dall’articolo 77 del Dpr n. 131/1986 (comma 1), il rimborso dell’imposta deve essere richiesto dal contribuente, a pena di decadenza, “entro tre anni dal giorno del pagamento ovvero, se posteriore, da quello in cui è sorto il diritto alla restituzione”.

Pertanto, visto che il diritto alla restituzione sorge con la registrazione del contratto definitivo, perché solo allora è possibile stabilire l’applicabilità delle agevolazioni prima casa under 36 (esenzione da imposta di registro e dalle imposte ipotecaria e catastale), il termine dei tre anni decorrerà dalla data di registrazione del contratto definitivo e non da quella di stipula del preliminare.