Le spese notarili per l’atto di compravendita e l’atto di mutuo, comprese le agevolazioni prima casa Under 36.

l Notaio è un Pubblico Ufficiale della Repubblica Italiana, che esercita la propria attività come libero professionista. Il notaio si occupa principalmente di:

• stipula di contratti, come ad esempio atti di compravendita e atti di mutuo, che conserva in originale e ai quali dà la pubblicità prevista dalla Legge;
• consulenza in materia civile, commerciale e tributaria;
• omologa di atti societari affinchè gli stessi possano trovare pubblicità nel Registro delle Imprese;
• ricezione di testamenti in forma pubblica e assistenza ai privati nella redazione di testamenti;
• ausilio al giudice nel momento della redazione di inventari e vendita all’incanto di beni nelle procedure esecutive.

Per la stipula dell’atto di acquisto di un immobile e del relativo atto di mutuo, il notaio è sempre scelto dall’acquirente dell’immobile. Per gli atti di mutuo di surroga, poichè è la banca a sostenere il costo dell’atto di mutuo, è la banca invece a scegliere il notaio.

Il notaio dunque ha il compito di assicurare che l’atto di compravendita produca gli effetti giuridici attesi. In primo luogo, pertanto, dovrà verificare che l’immobile risulti nella piena disponibilità del venditore, libero da vincoli legati a diritti di terzi.

Nel caso di acquisto di immobile all’asta non c’è alcun rogito e, conseguentemente, non è previsto l’intervento di un notaio: l’asta è curata dal Tribunale o da un avvocato incaricato dal Tribunale stesso. Nel caso di compravendite tradizionali, il notaio è sempre necessario.

Preliminare, atto di compravendita e atto di stipula del mutuo richiedono l’intervento di un notaio, il cui costo è commisurato al prezzo dell’immobile indicato nell’atto e al valore dell’ipoteca che verrà iscritta su di esso a garanzia del mutuo, generalmente pari al doppio dell’importo di mutuo richiesto.

Gli onorari dei notai sono calibrati sul valore dell’immobile e l’importo del mutuo, ma possono variare in misura significativa da professionista a professionista, per questo è sempre consigliabile richiedere vari preventivi.

In caso di acquisto da privato, l’acquirente ha la possibilità di chiedere al notaio che il calcolo delle imposte avvenga sulla base del valore catastale dell’immobile e non sul prezzo di acquisto dichiarato dalle parti. In tal caso, la legge dispone una riduzione del 30% delle tariffe notarili. Per gli under 36 con ISEE non superiore a 40.000 euro, infine, è prevista una riduzione del 50% delle spese notarili.

AGEVOLAZIONI UNDER 36 ANNI

Gli under 36 con ISEE non superiore a 40.000 euro possono fruire di una riduzione delle spese notarili del 50%, mentre chi opta per il calcolo delle imposte basato sulla rendita catastale rivalutata anziché sul prezzo di vendita dichiarato al rogito (cd. Disciplina prezzo/valore) può accedere a una riduzione della parcella notarile del 30%.

Inoltre il Decreto Sostegni bis ha previsto una nuova agevolazione per l’acquisto della prima casa: l’esenzione dall’imposta di registro, ipotecaria e catastale.

In caso di acquisto soggetto a Iva, è riconosciuto un credito d’imposta di ammontare pari al tributo corrisposto in relazione all’acquisto. È prevista, inoltre, l’esenzione dall’imposta sostitutiva per i finanziamenti erogati per l’acquisto, la costruzione e la ristrutturazione di immobili ad uso abitativo.

Queste agevolazioni si applicano agli atti stipulati tra il 26 maggio 2021 e il 30 giugno 2022. 

IL CALCOLO DELLE IMPOSTE

Agli onorari notarili vanno aggiunte le imposte dovute allo Stato, che variano significativamente se si acquista da un privato o da un’impresa costruttrice (in quest’ultimo caso si tratta di un atto soggetto ad IVA), se si acquista come prima casa o seconda e, infine, se si acquista un immobile a uso abitazione o un immobile a uso commerciale.

L’acquirente può chiedere al notaio che la base imponibile, funzionale alla determinazione delle imposte di registro, ipotecaria e catastale, sia costituita dal valore catastale dell’immobile, a prescindere dal prezzo dichiarato dalle parti nell’atto di compravendita.

In questo caso, l’atto di compravendita deve riportare anche il valore catastale dell’immobile. Nel caso in cui la compravendita sia tassata sulla base del valore catastale, la legge stabilisce, inoltre, che le tariffe notarili debbano essere ridotte del 30%.

Nei casi più frequenti quali l’acquisto di prima o seconda casa da privato, il conteggio delle imposte è piuttosto semplice.

Occorre infatti calcolare il valore catastale dell’immobile, moltiplicando la rendita catastale x 115,5 se trattasi di prima casa o x 126 se trattasi di seconda casa.

Determinato il valore catastale, le imposte risultano essere pari a:

• per la prima casa: valore catastale x 2% (imposta di registro) + 50 Euro (imposta fissa ipotecaria) + 50 Euro (imposta fissa catastale);
• per la seconda casa: valore catastale x 9% (imposta di registro) + 50% (imposta fissa ipotecaria) + 50% (imposta fissa catastale).

Ad esempio, nel caso di un immobile adibito a prima casa con rendita catastale di 400 Euro, le imposte saranno pari a:

(400 x 115,5 = 46.200) x 2% + 50 + 50 = 1.024 Euro

Nel caso di acquisto di immobile ad uso abitativo non prima casa, l’imposta da pagare è la somma dell’imposta di registro al 9%, dell’imposta ipotecaria e dell’imposta catastale pari a 50 euro ciascuna.

Nel caso di acquisto da impresa costruttrice, le imposte dovute saranno invece le seguenti: se l’immobile è prima casa, IVA del 4%, imposta di registro fissa di 200 Euro, imposta ipotecaria fissa di 200 Euro, imposta catastale fissa di 200 Euro; se l’immobile ad uso abitativo è non prima casa, IVA del 10% (22% se l’immobile è di lusso), imposta di registro fissa di 200 Euro, imposta ipotecaria fissa di 200 Euro e imposta catastale fissa di 200 Euro.

Utilizzando il nostro calcolatore Spese da sostenere per l’acquisto casa con mutuo potrai ottenere una stima di tutti i costi relativi all’acquisto dell’immobile tramite un mutuo, inclusi spese per imposte e onorari notarili per l’atto di compravendita dell’immobile e l’atto di mutuo.