Rivalutazione terreni e partecipazioni al 14%, arriva la proroga anche per il 2022

3 Marzo 2022
Posted by: Cesare Longo
Categoria: ULTIME NOTIZIE

Pubblicato in Gazzetta Ufficiale n. 50 del 01.03.2022 il decreto legge del 1° marzo 2022 n. 17 recante misure urgenti per il contenimento dei costi dell’energia elettrica e del gas naturale, per lo sviluppo delle energie rinnovabili e per il rilancio delle politiche industriali, noto come Decreto Energia.

Il Decreto all’art 29 conferma la riapertura dei termini per la rideterminazione dei valori di acquisto dei terreni e delle partecipazioni.

La norma consente di rideterminare il costo fiscale dei terreni e delle partecipazioni con la prospettiva di minori o nessuna plusvalenza all’atto della successiva cessione da parte di persone fisiche, società semplici ed enti non commerciali.

L’imposta sostitutiva non si applica sull’incremento di valore del bene ma sull’intero costo rideterminato a seguito di una perizia di stima.

Di fatto si consente a persone fisiche, società semplici, enti non commerciali e soggetti non residenti privi di stabile organizzazione in Italia di rivalutare il costo o valore di acquisto delle partecipazioni non quotate possedute al di fuori del regime d’impresa, affrancando in tutto o in parte le plusvalenze conseguite, ex art 67 co. 1 lett. c) – c-bis) del TUIR.

Con la pubblicazione in GU del DL si conferma alla data del 1° gennaio 2022, la facoltà di assumere, in luogo del costo o valore di acquisto, il valore delle quote e delle azioni mediante l’assolvimento di un’imposta sostitutiva sul c.d. “valore di perizia” previsto per partecipazioni non quotate o terreni (agricoli ed edificabili).

La proroga, prevede l’applicazione dell’imposta sostitutiva con aliquota unica del 14% rispetto a quella dell’11% che era in vigore per la precedente riapertura dei termini dell’agevolazione.

Sarebbe prevista l’applicazione dell’imposta pari:

al 14% per la rideterminazione del costo fiscale delle partecipazioni non quotate (qualificate e non qualificate);
al 14% anche per la rideterminazione del costo fiscale dei terreni (agricoli o edificabili);

Si sottolinea che l’aliquota del 14% si applica sull’intero valore di perizia e la rivalutazione produce i suoi effetti e si perfeziona con il pagamento dell’intera imposta sostitutiva ovvero con il versamento della prima rata (per i pagamenti rateali).

Il versamento dell’imposta in tre rate annuali di pari importo è previsto a partire dal 15 giugno 2022.

Rivalutazione dei terreni edificabili e agricoli

Il termine per la rideterminazione del valore fiscale dei terreni edificabili e agricoli di proprietà di persone fisiche, società semplici ed enti non commerciali è stato riaperto fino al 15 giugno 2022 con riferimento ai terreni posseduti alla data del primo gennaio 2022 (art. 29 del decreto legge 1 marzo 2022, n. 17).

L’aliquota dell’imposta sostitutiva è stata aumentata al 14%.

Si possono dunque affrancare, sino al 15 giugno 2022, i terreni posseduti alla data del primo gennaio 2022, pagando il 14% del valore del terreno stesso al primo gennaio 2022, risultante da apposita perizia di stima.

Entro il 15 giugno 2022 deve essere asseverata la perizia e deve essere pagata l’imposta sostitutiva (o almeno la prima rata, in caso di rateazione).

La data a cui deve fare riferimento la perizia è quella del primo gennaio 2022. Ciò significa che può operare la rivalutazione chi è già proprietario di un terreno al primo gennaio 2022, e si può tenere conto degli incrementi di valore verificatisi fino a questa data.

Il valore su cui si paga l’imposta sostitutiva sarà assunto come valore iniziale del terreno al momento della vendita. Ciò significa che se la vendita avviene entro breve tempo, senza che sia aumentato ancora il valore, non c’è alcuna plusvalenza.

Per godere dell’agevolazione occorre far predisporre una perizia giurata di stima del valore di mercato del terreno al primo gennaio 2022. La perizia deve essere redatta da un tecnico abilitato (ingegnere, architetto, geometra, agronomo, agrotecnico, perito agrario o perito industriale edile).

Il perito deve giurare la perizia davanti a un notaio entro il 15 giugno 2022. In alternativa il giuramento può avvenire in tribunale. Entro la stessa data il proprietario del terreno deve versare l’imposta sostitutiva, che oggi è pari al 14% del valore risultante dalla perizia. Si può però dilazionare l’imposta in tre anni, pagando un interesse annuo del 3% sulle rate successive alla prima.

Secondo la Corte di Cassazione la perizia si potrebbe asseverare anche dopo la vendita (sentenza 11062/13), ma l’agenzia delle entrate ritiene che la perizia deve sempre essere redatta prima della vendita del terreno. Il valore di perizia, infatti, è il valore minimo su cui calcolare le imposte dovute dall’acquirente, anche quando il prezzo effettivamente pagato è più basso.

Un altro aspetto da considerare è quello dell’Imu, che si applica sul valore di mercato degli immobili al primo gennaio di ogni anno. Con una perizia che ne determina il valore è difficile assumere un valore diverso per il calcolo dell’imposta.

Ricordiamo che chi ha già in precedenza rivalutato un terreno (al primo gennaio 2002, al primo gennaio 2003, al primo luglio 2003, al primo gennaio 2005, al primo gennaio 2008, al primo gennaio 2010, al primo luglio 2011, al primo gennaio 2013, al primo gennaio 2014, al primo gennaio 2015, al primo gennaio 2016, al primo gennaio 2017, al primo gennaio 2018, al primo gennaio 2019, al primo gennaio 2020, al primo luglio 2020 o al primo gennaio 2021) può rivalutarlo ancora, detraendo dall’imposta sostitutiva dovuta per la nuova rivalutazione l’imposta sostitutiva già pagata in precedenza. In passato, invece, era necessario pagare interamente la nuova imposta, e poi chiedere il rimborso di quanto già pagato.

E’ possibile operare la rideterminazione del valore del terreno anche al ribasso (se questo ha perso valore dopo la precedente rivalutazione), per evitare che l’acquirente del terreno debba pagare l’imposta di registro sul valore della vecchia perizia, anche se superiore al prezzo pagato per l’acquisto, ma in tal caso occorre pagare l’eventuale differenza tra la nuova imposta sostitutiva e quella già pagata.

Con la nuova aliquota al 14% è probabile che sia dovuta una differenza anche in caso di rivalutazione al ribasso, specialmente per chi aveva operato la rivalutazione pagando l’aliquota del 4%.

Si ricorda che questa procedura di rivalutazione è riservata a persone fisiche, società semplici ed enti non commerciali i quali in caso di cessione di partecipazioni o terreni edificabili oppure acquistati da meno di cinque anni realizzerebbero dei redditi diversi; la rivalutazione delle quote e terreni incide infatti soltanto in tale ambito e non anche relativamente ai redditi di capitale o di impresa.