Con l’inizio del nuovo anno, è già tempo di pianificare gli adempimenti fiscali legati all’IMU 2025. Nonostante l’acconto sia previsto per il 16 giugno 2025 e il saldo per il 16 dicembre 2025, è utile fare chiarezza in anticipo sui principali casi di esenzione previsti.

Questo approfondimento offre una panoramica completa, evidenziando le categorie di immobili esenti dal tributo.

L’IMU è un’imposta municipale che si applica al possesso di immobili situati in Italia. La base imponibile considera la durata e la percentuale di possesso dell’immobile durante l’anno solare. Il calcolo tiene conto dell’intero mese se il possesso si estende oltre la metà dei giorni di cui il mese è composto.

La riscossione è suddivisa in due scadenze annuali: l’acconto entro il 16 giugno e il saldo entro il 16 dicembre. Qualora una di queste date coincida con un giorno festivo, il termine slitta al primo giorno lavorativo successivo.

Abitazione principale: esenzione IMU 2025 confermata

Anche per il 2025, l’abitazione principale resta esente dall’IMU, purché non rientri nelle categorie catastali considerate di lusso (A/1, A/8 e A/9). L’esenzione si estende alle pertinenze, fino a un massimo di tre, ognuna appartenente a categorie catastali specifiche (C/2, C/6 e C/7).

Un esempio pratico aiuta a chiarire la regola: un’abitazione principale classificata come A/2, con tre pertinenze (due C/2 e una C/6), beneficerà dell’esenzione sulla casa, sul C/6 e su uno dei due C/2. La scelta di quale pertinenza includere spetta al proprietario. Inoltre, l’esenzione può essere applicata a più abitazioni principali all’interno dello stesso nucleo familiare, come nel caso di coniugi con residenza e dimora abituale in immobili distinti.

Terreni Agricoli: nessun cambiamento per il 2025

Anche per quest’anno, i terreni agricoli continuano a beneficiare dell’esenzione, in linea con quanto stabilito negli anni precedenti. In particolare, il tributo non si applica nei seguenti casi:

• terreni, inclusi quelli edificabili, posseduti e gestiti da coltivatori diretti o imprenditori agricoli professionali (IAP) iscritti alla previdenza agricola, comprese le società agricole;
• terreni situati nei comuni elencati nella circolare del Ministero delle Finanze n. 9 del 14 giugno 1993;
• terreni agricoli ubicati nei comuni delle isole minori indicati nell’allegato A della legge 28 dicembre 2001, n. 448;
• terreni destinati in modo permanente ad attività agro-silvo-pastorali, caratterizzati da proprietà collettiva indivisibile e non soggetti a usucapione.

Altre esenzioni IMU 2025

Dal 2023 è in vigore un’importante novità che conferma la sua validità anche per il 2025: gli immobili occupati abusivamente da terzi non sono soggetti all’IMU, a condizione che il proprietario abbia presentato denuncia presso l’autorità giudiziaria competente. Questa misura punta a tutelare i diritti dei proprietari penalizzati da situazioni di illegalità.

È importante sottolineare che i singoli comuni possono deliberare ulteriori esenzioni rispetto a quelle previste dalla normativa nazionale. Queste misure locali, se adottate, saranno applicabili solo nel rispetto delle condizioni stabilite dall’ente territoriale. Sempre bene, dunque, consultare le delibere IMU comunali.

Un aspetto fondamentale da tenere a mente è che l’esenzione si applica esclusivamente ai periodi dell’anno in cui si verificano le condizioni necessarie per beneficiarne.

Ad esempio, se un immobile destinato a diventare abitazione principale ottiene tale qualifica a metà anno, l’esenzione coprirà solo i mesi successivi al cambio di status.

Riassumendo.

• IMU 2025: esenzione per abitazioni principali non di lusso e relative pertinenze.
• Terreni Agricoli: esenzione confermata per coltivatori diretti, IAP e aree protette.
• Immobili Occupati Abusivamente: nessuna IMU per proprietari che denunciano occupazioni illegali.
• Esenzioni Locali: i comuni possono introdurre ulteriori agevolazioni su base territoriale.
• Limiti Temporali: esenzione valida solo per i mesi in cui esistono i requisiti.

Immobili in Italia di espatriati: tassazione

Ecco la gestione fiscale degli immobili in Italia di soggetti espatriati all’estero. Una guida di Fisco Consulting con le problematiche legate ad imposte dirette ed indirette.

Gli immobili in Italia di soggetti espatriati o residenti all’estero sono soggetti a tassazione diretta (IRPEF o Cedolare Secca) o indiretta (IMU e TASI). In questo articolo le modalità di tassazione e le agevolazioni per il proprietario espatriato o residente all’estero. Le stesse regole si rendono applicabili anche per stranieri che acquistano un immobile in Italia.

Come deve essere tassato l’immobile italiano di un soggetto espatriato?

Gli immobili in Italia sono uno degli aspetti che maggiormente interessano ai soggetti che hanno trasferito la residenza all’estero o iscritti all’AIRE. Questo in quanto la tassazione immobiliare è particolarmente sostenuta in Italia e per questo motivo occorre prestare la dovuta attenzione.

Dunque in primis occorre valutare bene se:

• Lasciare l’immobile italiano a disposizione ( non locato);
• Mettere a reddito l’immobile locandolo con contratto di locazione;
• Cedere l’immobile in Italia.

Spesso, l’immobile in Italia è quello che è stato l’abitazione principale del nucleo familiare espatriato.

In altri casi, invece, gli immobili in Italia rappresentano un vero e proprio patrimonio da gestire. In questi casi, è opportuno avere ben chiaro, prima di effettuare il trasferimento all’estero, quale sarà il regime di tassazione in Italia degli immobili che resteranno di proprietà.

Vedremo quindi le modalità di tassazione e quali le agevolazioni fiscali di cui è possibile beneficiare anche se il proprietario non è più fiscalmente residente in Italia, inclusi gli iscritti all’AIRE.

Immobili in Italia di espatriati all’estero: l’abitazione principale rimane?

Un soggetto che residente in Italia che ha la residenza anagrafica o il domicilio in un immobile di sua proprietà, può definire lo stesso come “abitazione principale“.

Il concetto di abitazione principale, è molto importante nel sistema fiscale italiano. Questo, in quanto l’abitazione principale è esonerata dal pagamento delle imposte patrimoniali. Mi riferisco principalmente ad IMU e TASI.

L’abitazione principale gode di una particolare esenzione sia dal pagamento dell’IMU che dal pagamento della TASI.

Un soggetto residente, quindi, sulla propria abitazione principale non deve pagare niente. Sia ai fini delle imposte dirette che delle imposte indirette.

Ma cosa succede fiscalmente all’abitazione principale quando trasferiamo all’estero la residenza?

Il trasferimento di residenza all’estero, con iscrizione AIRE del proprietario dell’immobile comporta una diversa classificazione dell’immobile.

Infatti, tale immobile perde, con l’iscrizione AIRE del proprietario, la qualifica di “abitazione principale“, per divenire, a seconda dei casi:

• Abitazione “a disposizione“: se l’immobile non viene locato;
• Abitazione “locata“: se l’immobile viene concesso in locazione.

La perdita della qualifica di “abitazione principale“, ha delle conseguenze da un punto di vista fiscale. Questo perché sia l’immobile considerato “a disposizione“, che quello “locato” sono soggetti ad un diverso regime di tassazione.

In entrambi i casi l’immobile sarà soggetto ad IMU ed all’applicazione delle imposte dirette (IRPEF o Cedolare Secca).

Vediamo le diverse casistiche che si possono presentare di seguito.

Immobili in Italia tenuti “a disposizione” appartenenti a soggetti residenti all’estero

Gli immobili in Italia i cui proprietari (o titolari di diritti reali) sono soggetti espatriati vengono considerati come immobili “a disposizione“.

Che cosa significa la locuzione “a disposizione“?

L’immobile a disposizione è lasciato alla libera disponibilità del proprietario e che su di esso non è stato registrato alcun contratto di locazione.

Che conseguenze porta, fiscalmente, avere un immobile a disposizione in Italia quando si è espatriati?

L’immobile lasciato a “disposizione” in Italia da parte del proprietario espatriato ha come conseguenza il fatto che tale immobile risulta essere idoneo a produrre reddito imponibile in Italia.

Sostanzialmente, il proprietario è tenuto al pagamento dell’IMU sull’immobile a partire dalla data di iscrizione AIRE. Se l’immobile non è locato opera l’effetto sostitutivo dell’IMU sull’IRPEF. Esso fa si che il proprietario non debba pagare l’IRPEF sull’immobile a disposizione.

Quindi, dall’iscrizione AIRE l’immobile italiano è considerato a disposizione e non più “abitazione principale“.

L’aliquota IMU dovuta annualmente è stabilità dai singoli comuni ogni anno.

La stessa considerazione è applicabile anche agli immobili considerati già “a disposizione” prima che il proprietario si trasferisse all’estero.

Immobili in italia di soggetti espatriati ed imposte dirette

Oltre alle imposte indirette, l’immobile in Italia di soggetto espatriato all’estero può essere soggetto anche al pagamento di imposte dirette. In questi casi occorre distinguere ed analizzare due diverse casistiche:

• Il caso degli espatriati con immobile in Italia tenuto a disposizione, con l’esonero dalla presentazione della dichiarazione dei redditi;
• Il caso degli espatriati con immobile in Italia locato, con obbligo di presentazione della dichiarazione dei redditi in Italia.

Vediamo di seguito e con maggiore dettaglio queste due casistiche.

Espatriati con immobile a disposizione: esonero dalla dichiarazione dei redditi

Per quanto riguarda la dichiarazione dei redditi, ci sono delle semplificazioni se si decide di non mettere a reddito l’immobile in Italia. Infatti, i soggetti residenti fiscalmente all’estero (non pensionati) che detengono la proprietà di un immobile in Italia, considerato come “a disposizione“, in assenza di altri redditi imponibili in Italia, non sono obbligati a presentare in Italia la dichiarazione dei redditi.

Tali soggetti, tuttavia, saranno soggetti all’ordinario pagamento di IMU in Italia.

Immobili in italia locati di soggetti residenti all’estero

Gli immobili in Italia i cui proprietari (o titolari di diritti reali) sono soggetti espatriati, nel caso in cui gli stessi immobili siano concessi in locazione sono soggetti in Italia ad una tassazione sia ai fini delle imposte dirette (IRPEF o Cedolare Secca), che ai fini delle imposte indirette (IMU).

Vediamo, le diverse tassazioni a cui è soggetto l’immobile locato di un soggetto espatriato all’estero.

Le imposte dirette sull’immobile locato

L’immobile locato in Italia di cui è proprietario un soggetto espatriato è soggetto a tassazione in Italia ai fini delle imposte dirette. Allo stesso modo dei soggetti fiscalmente residenti in Italia i redditi fondiari, nella cui categoria rientrano i redditi da locazione, possono essere assoggettati a tassazione ordinaria IRPEF. Oppure, su opzione, a tassazione con Cedolare Secca.

Tassare ad IRPEF il reddito da locazione significa fare concorrere tale reddito (assieme agli eventuali altri redditi imponibili in Italia del soggetto estero proprietario dell’immobile), alla determinazione del reddito imponibile IRPEF.

Reddito imponibile che sarà poi assoggettato ad imposta secondo i vari scaglioni (ricordo che il primo scaglione di reddito ha aliquota del 23%). In pratica, ipotizzando che il proprietario non abbia altri redditi da tassare ad IRPEF in Italia un reddito da locazione di €. 10.000 annue, sarà tassato per €. 9.500 (il 5%, ricordo è considerata deduzione forfettaria), con aliquota 23%.

Al posto della tassazione ordinaria IRPEF il soggetto può scegliere, al momento della stipula del contratto di locazione, o anche in uno dei rinnovi annuali, di applicare la tassazione sostitutiva della Cedolare Secca. La cedolare secca è un’imposta sostitutiva di Irpef, imposta di registro e imposta di bollo.

Scegliendo questa modalità di tassazione il proprietario tassa il 100% del reddito da locazione in Italia, ma con aliquota più bassa rispetto all’IRPEF. Ovvero il 21% se si tratta di contratto di locazione “a canone libero“. Oppure il 10% se si tratta di contratto di locazione “a canone concordato“. Nel nostro esempio, a parità di canone di locazione di €. 10.000 la tassazione sarà sul 21% (o 10%) del canone.

Le imposte indirette sull’immobile locato

La stipula del contratto di locazione porta con se il pagamento di imposte indirette. Come l’imposta di registro e l’imposta di bollo. Si tratta di imposte indirette che restano dovute anche per gli espatriati, se si sceglie la tassazione ad IRPEF

Al contrario, i soggetti che scelgono la tassazione con Cedolare Secca, sono esonerati dal pagamento di queste imposte indirette dovute sul contratto di locazione.

Per quanto riguarda invece, l’IMU, anche gli immobili locati detenuti da soggetti espatriati sono soggetti ad IMU. Secondo le varie aliquote approvate da ciascun Comune.

Imu per i pensionati italiani all’estero con riduzione al 50% dal 2021

L’esclusione dal pagamento dell’IMU sulla prima casa non si applica più dal 1° gennaio 2020, data di entrata in vigore della nuova IMU. La Legge di Bilancio 2020, nel riformare il pacchetto di tasse sulla casa, ha cancellato l’agevolazione, disciplinata dall’articolo 9 bis del decreto legge 47/2014. L’unica possibilità di esenzione dal pagamento dell’IMU, è lasciata ai singoli Comuni, nelle relative delibere di determinazione delle aliquote IMU. Infatti, il Comune potrebbe comunque prevedere un’aliquota zero per i proprietari pensionati iscritti AIRE.

La Legge n. 178/2020 ha introdotto una riduzione pari al 50% dell’IMU dovuta su una sola unità immobiliare ad uso abitativo posseduta in Italia da soggetti non residenti nel territorio dello Stato, titolari di pensione estera maturata in regime di convenzione internazionale con l’Italia. L’agevolazione si applica, quindi, ai pensionati che risiedono all’estero, ma a patto di percepire una pensione in regime di convenzione internazionale.

I beneficiari dell’agevolazione sull’IMU sono le persone che hanno lavorato in Stati con i quali l’Italia ha stipulato una Convenzione bilaterale in materia di protezione sociale. Sintetizzando ed esemplificando, lo sconto sull’imposta patrimoniale sulla casa si applica ai titolari di una pensione internazionale, che hanno lavorato in Stati esteri extracomunitari convenzionati con l’Italia e che risiedono all’estero.

In favore di questi pensionati residenti all’estero, è prevista inoltre una riduzione della TARI. L’importo dovuto è ridotto di due terzi rispetto alla misura ordinaria.

Sia per lo sconto IMU del 50% che per la riduzione della TARI, sarà necessario che l’immobile posseduto a titolo di proprietà o usufrutto non sia in affitto o in comodato d’uso.

Immobili in italia di espatriati: agevolazioni per le ristrutturazioni edilizie

Anche i proprietari di immobili residenti all’estero possono usufruire della detrazione fiscale legata alle ristrutturazioni edilizie di immobili siti in Italia.

Possono usufruire della detrazione sulle spese di ristrutturazione, infatti. tutti i contribuenti assoggettati all’imposta sul reddito delle persone fisiche (IRPEF), residenti o meno nel territorio dello Stato.

Quindi anche i soggetti espatriati all’estero, proprietari di immobili in Italia i quali pagano l’IRPEF all’Amministrazione finanziaria italiana possono beneficiare della detrazione fiscale del 50%, legata agli interventi di ristrutturazione edilizia.

Il requisito fondamentale per poter beneficiare della detrazione è quello, ovviamente, di essere proprietari dell’immobile. Oppure, in alternativa, titolare dei diritti reali/personali di godimento sugli immobili oggetto dell’intervento di ristrutturazione. Inoltre si dovrà dimostrare anche di aver sostenuto le relative spese.

Allo stesso modo del proprietario residente, anche il proprietario dell’immobile non residente può beneficiare di questa detrazione.

Per poterne beneficiare egli è chiamato ad effettuare i pagamenti con bonifico, nel formato idoneo ai pagamenti “per ristrutturazioni edilizie“. Inoltre, egli dovrà conservare le fatture a lui intestate per i lavori svolti sull’immobile.

Da valutare con attenzione anche la possibilità di ottenere Ecobonus e Sismabonus al 110% fino al 31 dicembre 2021.

Immobili in italia di espatriati: convenzioni internazionali

La disciplina che abbiamo visto sin qui, riguarda la tassazione degli immobili in Italia da parte di soggetti espatriati.

Allo stesso modo la disciplina è valevole anche per i soggetti esteri che acquistano immobili in Italia.

Tale disciplina, in ogni caso, deve essere armonizzata con quanto previsto dalle varie convenzioni internazionali.

Al fine di ridurre i possibili fenomeni di doppia imposizione economica, infatti, l’Italia ha stipulato con altri Paesi una fitta rete di convenzioni internazionali.

I trattati stipulati dall’Italia si ispirano al modello di convenzione elaborato dall’OCSE.

L’articolo 6 del modello OCSE, in particolare, dispone che i redditi derivanti da beni immobili sono tassati nello Stato in cui sono ubicati detti immobili.

La Convenzione non prevede un sistema di tassazione più favorevole rispetto a quello previsto dalla norma interna in quanto in base al citato articolo 6 gli immobili risultano tassati sia in Italia sia nel Paese in cui si trovano.

Il commentario al modello OCSE ha infatti precisato che se la convenzione avesse inteso riservare la tassazione ad un solo Stato lo avrebbe precisato espressamente usando la locuzione “sarà tassabile soltanto” in tale stato.

Questo significa che i redditi da locazione derivanti dall’immobile italiano del soggetto espatriato dovranno essere tassati anche nel Paese estero di residenza fiscale del proprietario.

Secondo quanto disposto dalla relativa convenzione internazionale siglata con l’Italia.

Immobili in Italia di espatriati: consulenza fiscale su Google Meet

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In sede di versamento della seconda rata a saldo dell’IMU anno 2021 è necessario prestare attenzione alle eventuali modifiche intervenute con riguardo alle quote ovvero al periodo di possesso, alle aliquote dell’imposta ovvero ancora all’utilizzo cui è adibita l’unità immobiliare.

Ci sono poi una serie di norme emanate in ragione dell’emergenza da Covid che escludono dal versamento solamente la prima rata, lasciando invece dovuta la seconda rata a saldo.

L’ultima novità promette di risolvere – finalmente – la questione dell’Imu per i coniugi che vivono in case diverse. Un emendamento votato al decreto Fisco-lavoro (Dl 146/21) chiarisce che, se la famiglia ha residenza e dimora in due case diverse, l’esenzione vale per un solo immobile a scelta. Sembra banale, ma con gli ultimi orientamenti della Cassazione si rischiava di non avere l’agevolazione su nessuna delle due abitazioni.

Questa nuova regola, però, non si rifletterà sulla seconda rata dell’Imu 2021 – da pagare entro giovedì 16 dicembre – perché l’emendamento non fissa alcuna decorrenza anticipata. Così i 19,9 milioni di proprietari di abitazioni principali resteranno ancorati agli attuali criteri di esenzione, che permettono ad esempio di conteggiare con la casa fino a tre pertinenze purché nelle tre diverse categorie catastali C/2, C/6 e C/7 .

A tutti coloro che dovranno mettere mano al portafoglio, il saldo dell’Imu imporrà uno slalom tra le aliquote deliberate dai Comuni per il 2021 – quasi sempre a conferma del 2020 – e le diverse tipologie di agevolazioni introdotte per l’emergenza pandemia: quelle nazionali (estese alla seconda rata o limitate alla prima) e quelle locali (variabili da città a città).

Il sito del dipartimento delle Finanze ospita come sempre le delibere ufficiali. Che, anche quest’anno, sono redatte dai Comuni “a schema libero”, perché la griglia standard prevista dalla legge di Bilancio 2020 non è stata ancora applicata. Se ne parlerà l’anno prossimo. Non ci sono dubbi, comunque, che l’aliquota Imu fino all’11,4 per mille (comprensiva della vecchia maggiorazione Tasi) vale anche nei Comuni che non l’hanno ribadita nel 2021, purché sia stata confermata nel 2020, anno di debutto della “nuova Imu”.

Quanto alle agevolazioni, sono esonerati per tutto il 2021 gli edifici colpiti da terremoti e calamità naturali in alcune zone d’Italia e i proprietari di immobili che hanno subìto il blocco degli sfratti. Per questi ultimi è stato previsto anche un rimborso dell’acconto eventualmente versato, visto che l’esenzione è entrata in vigore solo il 25 luglio con la conversione del decreto Sostegni bis, ben oltre la scadenza del 16 giugno scorso.

Tra le esenzioni Covid, gli immobili in categoria catastale D/3 (cinema e teatri) evitano l’Imu per tutto il 2021. Parliamo in ogni caso di piccoli numeri, visto che le unità in questa categoria sono solo 11.541 e per essere esenti devono essere possedute dal gestore. Le altre attività che sono state sgravate della prima rata, invece, devono ora versare la seconda: il calcolo impone di sottrarre l’acconto “teorico” dall’imposta annua dovuta.

Molti degli esoneri della prima rata di quest’anno sono stati la replica di quelli proposti nel 2020: dagli stabilimenti balneari agli agriturismi, dalle fiere alle discoteche.

Eppure, anche l’anno scorso il gettito dell’Imu ha dimostrato una sostanziale tenuta: 20,6 miliardi tra quota comunale (17) e statale (3,6), secondo il Bollettino delle entrate tributarie, a fronte dei 21,2 miliardi del 2019 (quando c’era ancora un miliardo di Tasi, poi assorbita nell’Imu).

In pratica, nell’anno della pandemia sono venuti meno solo 561 milioni, il 2,6% del gettito. Vuoi perché la base imponibile è rigida, ancorata ai valori catastali. Vuoi perché alcuni dei rinvii di pagamento disposti dagli enti locali sono poi stati recuperati già nel corso del 2020.

Non è invece uno sconto, ma un contributo in denaro per pagare l’Imu, quello previsto dal disegno di legge di Bilancio per il 2022-23. Dieci milioni all’anno riservati agli artigiani e ai commercianti al dettaglio che operano nei Comuni fino a 500 abitanti delle aree interne e possiedono gli immobili in cui si svolge l’attività. Ma le regole attuative per valorizzare questi piccoli borghi sono ancora tutte da scrivere.

Esonero parziale
Sono stati esonerati dalla prima rata Imu 2021:

gli immobili degli stabilimenti termali e quelli adibiti a stabilimenti balneari marittimi, lacuali e fluviali;

gli immobili in categoria D/2 e relative pertinenze, immobili di agriturismi, villaggi turistici, ostelli della gioventù, rifugi di montagna, colonie marine e montane, affittacamere per brevi soggiorni, case e appartamenti per vacanze, B&B, residence e campeggi, purché i soggetti passivi siano anche gestori delle attività;

gli immobili in categoria D in uso dalle imprese esercenti attività di allestimenti di strutture espositive nell’ambito di eventi fieristici o manifestazioni;

gli immobili destinati a discoteche, sale da ballo, night club e simili, purché i soggetti passivi siano anche gestori delle attività;

gli immobili dei destinatari del contributo a fondo perduto del Dl Sostegni che svolgono attività d’impresa, arte o professione, e in cui esercitano l’attività di cui sono anche gestori.

Esonero totale
Sono esonerati dal pagamento dell’Imu per l’intero 2021:

gli immobili in categoria D/3 destinati a spettacoli cinematografici, teatri e sale per concerti e spettacoli, purché i soggetti passivi siano anche gestori delle attività esercitate;

gli immobili in locazione e posseduti da persone fisiche che hanno ottenuto una convalida di sfratto per morosità entro il 28 febbraio 2020, la cui esecuzione era sospesa sino al 30 giugno 2021, oppure dopo il 28 febbraio 2020, la cui esecuzione è sospesa fino al 30 settembre 2021 o fino al 31 dicembre 2021. Previsto un rimborso per chi ha versato comunque la prima rata entro il 16 giugno

gli immobili colpiti da eventi calamitosi nelle zone del Centro Italia (Lombardia, Veneto ed Emilia-Romagna) e sull’isola di Ischia.

Come si calcolano correttamente gli importi da versare entro la scadenza del 16 dicembre 2021?

IMU 2021, chi paga il saldo e chi ha l’esonero del 16 dicembre? In estrema sintesi i soggetti obbligati a effettuare il versamento dell’imposta dovuta entro la scadenza del 16 dicembre sono i proprietari o i titolari di altro diritto reale di fabbricati, aree fabbricabili e terreni agricoli, i concessionari nel caso di concessione di aree demaniali e i locatari in caso di leasing.

Definire in questo modo la platea di contribuenti interessati, però, sarebbe riduttivo. Questa è solo la regola generale. E meritano, inoltre, una particolare attenzione i casi di esenzione che sollevano i cittadini dall’obbligo del pagamento dell’IMU 2021.

Uno su tutti? Quello che riguarda la prima casa per la quale l’imposta non è dovuta.

Come di consueto, per coloro che non rientrano in nessun caso di esenzione sono due le date di scadenza segnate in rosso sul calendario del 2021:

• mercoledì 16 giugno, per il versamento dell’acconto IMU: per il calcolo sarà possibile avvalersi delle aliquote approvate per l’anno scorso dal proprio Comune, nel caso in cui non sia ancora disponibile il regolamento aggiornato;
• giovedì 16 dicembre 2021, per il pagamento del saldo IMU, con eventuale conguaglio sulla prima rata, sulla base della delibera di approvazione delle aliquote e del regolamento pubblicati sul sito www.finanze.gov.it alla data del 28 ottobre.
  

  IMU 2021, chi paga dunque il saldo?

  Prima di entrare nel dettaglio delle diverse esenzioni previste, è necessario definire la platea di soggetti obbligati al pagamento del saldo IMU 2021.

  L’imposta municipale è stata ridefinita dalla Legge di Bilancio 2020 che ha abolito, a partire dall’anno 2020, l’imposta Unica comunale e, tra i tributi che la componevano, la TASI.

  Sempre lo stesso, però, resta il presupposto per il versamento dell’imposta:

  • il possesso di fabbricati, esclusa la prima casa a patto che non rientri tra le seguenti categorie catastali:
    • abitazioni di tipo signorile;
    • abitazioni in ville;
    • castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici.
  • il possesso di aree fabbricabili;
  • il possesso di terreni agricoli.

  In altre parole, i proprietari di immobili, aree fabbricabili e terreni sono i soggetti obbligati al versamento IMU 2021.

  Ma anche i titolari di altro diritto reale, ovvero usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi, superficie, anche nel caso di residenza o sede legale all’estero. Allo stesso modo rientrano tra coloro che devono pagare l’imposta i concessionari nel caso di concessione di aree demaniali e i locatari in caso di leasing.

  Riepilogando, l’IMU 2021 è dovuta dai soggetti che seguono:

  • proprietario dell’immobile;
  • titolare del diritto reale di usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi, superficie sull’immobile;
  • genitore assegnatario della casa familiare a seguito di provvedimento del giudice;
  • concessionario nel caso di concessione di aree demaniali;
  • locatario per gli immobili, anche da costruire o in corso di costruzione, concessi in locazione finanziaria.
    
    Come specifica il Ministero dell’Eonomia e delle Finanze sul portale istituzionale, l’imposta è “dovuta esclusivamente dai suddetti soggetti e non anche dall’occupante dell’immobile (il quale era assoggettato alla TASI, che è stata abolita dalla legge di bilancio 2020)”.

  Esenzione IMU 2021 prima casa: chi paga e chi invece non deve versare il salso

  Il caso di esenzione più conosciuto è sicuramente quello che riguarda la prima casa: non è necessario versare l’IMU per l’abitazione principale.

  Per essere più precisi, non si tratta tanto di un’agevolazione, ma proprio di una previsione normativa che esclude la prima casa dal campo di applicazione dell’imposta, ad eccezione solo degli immobili di lusso.

  Categoria catastale	Tipologia di immobile
  A/1	Abitazioni di tipo signorile
  A/8	Abitazioni in ville
  A/9	Castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici

  Se è vero che questo è il caso di esenzione forse più noto, è vero anche che la definizione di abitazione principale merita un chiarimento.

  Il Ministero dell’Economia e delle Finanze usa queste parole per descriverne le caratteristiche:

  “l’unità immobiliare in cui il soggetto passivo e i componenti del suo nucleo familiare risiedono anagraficamente e dimorano abitualmente [art. 1, comma 741, lett. b), primo e secondo periodo, della legge n. 160 del 2019]”.

  Due sono i requisiti da rispettare:

  • residenza anagrafica del possessore e del nucleo familiare;
  • dimora abituale, cioè luogo in cui il soggetto risiede in maniera continuativa nel tempo.
    
    L’esenzione IMU prima casa si applica anche alle pertinenze classificate nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7, fino a un massimo di un’unità per categoria.

  Esenzione IMU 2021 prima casa: gli immobili che possono rientrare tra le abitazioni principali

  Ma quali sono gli immobili che possono essere assimilati alla prima casa e, quindi, beneficiare dello stesso trattamento?

  La risposta arriva sempre dal MEF:

  • le unità immobiliari appartenenti alle cooperative edilizie a proprietà indivisa adibite ad abitazione principale e relative pertinenze dei soci assegnatari;
  • le unità immobiliari appartenenti alle cooperative edilizie a proprietà indivisa destinate a studenti universitari soci assegnatari, anche in assenza di residenza anagrafica;
  • i fabbricati di civile abitazione destinati ad alloggi sociali come definiti dal decreto del Ministro delle infrastrutture 22 aprile 2008, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 146 del 24 giugno 2008, adibiti ad abitazione principale;
  • la casa familiare assegnata al genitore affidatario dei figli, a seguito di provvedimento del giudice che costituisce altresì, ai soli fini dell’applicazione dell’imposta, il diritto di abitazione in capo al genitore affidatario stesso;
  • un solo immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, posseduto e non concesso in locazione dal personale in servizio permanente appartenente alle Forze armate e alle Forze di polizia ad ordinamento militare e da quello dipendente delle Forze di polizia ad ordinamento civile, nonché dal personale del Corpo nazionale dei vigili del fuoco e, fatto salvo quanto previsto dall’art. 28, comma 1, del D. Lgs. 19 maggio 2000, n. 139, dal personale appartenente alla carriera prefettizia, per il quale non sono richieste le condizioni della dimora abituale e della residenza anagrafica.

  Il singolo comune, poi, può scegliere di assimilare ad abitazione principale l’immobile posseduto da anziani o disabili che acquisiscono la residenza in istituti di ricovero o sanitari a seguito di ricovero permanente, a patto che la stessa non venga data in affitto.
  
  Con una modifica alla normativa risalente al 2020, i cittadini italiani residenti all’estero già pensionati nei Paesi di residenza non possono beneficiare dell’esenzione IMU prima casa.

  Un ingresso recente tra i soggetti obbligati, subito mitigato dall’agevolazione introdotta dalla Legge di Bilancio 2021 che ha previsto per questa categoria di contribuenti una riduzione del 50 per cento della somma dovuta, a patto che l’immobile non sia locato o dato in comodato d’uso.

  IMU 2021, gli altri casi di esenzione

  Sempre con la Legge numero 178 del 2020 è stata prorogata l’esenzione per i territori colpiti dal sisma. Sono interessati alcuni comuni delle regioni Lombardia e Veneto, dell’Emilia-Romagna e del Centro Italia fino alla definitiva ricostruzione e agibilità dei fabbricati interessati e comunque non oltre il 31 dicembre 2021.

  Oltre all’esclusione dall’applicazione dell’imposta prevista per la prima casa, la normativa di riferimento prevede anche una serie di altri casi di esenzione IMU:

  • immobili posseduti dallo Stato, dai comuni, nonché gli immobili posseduti, nel proprio territorio, dalle regioni, dalle province, dalle comunità montane, dai consorzi fra detti enti, dagli enti del Servizio sanitario nazionale, destinati esclusivamente ai compiti istituzionali;
  • fabbricati classificati o classificabili nelle categorie catastali da E/1 a E/9;
  • fabbricati con destinazione ad usi culturali di cui all’art. 5-bis del D.P.R. 29 settembre 1973, n. 601;
  • fabbricati destinati esclusivamente all’esercizio del culto, purché compatibile con le disposizioni degli artt. 8 e 19 della Costituzione, e le loro pertinenze;
  • fabbricati di proprietà della Santa Sede;
  • fabbricati appartenenti agli Stati esteri e alle organizzazioni internazionali per i quali è prevista l’esenzione dall’imposta locale sul reddito dei fabbricati in base ad accordi internazionali resi esecutivi in Italia;
  • immobili posseduti e utilizzati dai soggetti di cui alla lettera i) del comma 1 dell’art. 7 del D. Lgs. 30 dicembre 1992, n. 504, e destinati esclusivamente allo svolgimento con modalità non commerciali delle attività previste nella medesima lettera i).

  Uno specifico trattamento, che prevede un esonero dal versamento, è riservato anche ai terreni agricoli. Ci sono casi in cui l’imposta non è dovuta:

  • quando sono posseduti e condotti da coltivatori diretti e imprenditori agricoli professionali ex art. 1 del D. Lgs. 29 marzo 2004, n. 99, iscritti nella previdenza agricola, comprese le società agricole di cui al comma 3 dello stesso art. 1;
  • quando sono ubicati nei comuni compresi nell’elenco di cui alla circolare del Ministero delle finanze n. 9 del 14 giugno 1993;
  • ubicati nei comuni delle isole minori di cui all’all. A annesso alla legge 28 dicembre 2001, n. 448;
  • quando sono a immutabile destinazione agrosilvo-pastorale a proprietà collettiva indivisibile e inusucapibile.

  Bisogna, poi, considerare che alcune aree fabbricabili possono essere considerate come terreni agricoli in presenza di due condizioni:

  • sono possedute e condotte dai coltivatori diretti e dagli imprenditori agricoli professionali di cui all’art. 1 del D. Lgs. n. 99 del 2004, iscritti nella previdenza agricola, comprese le società agricole di cui al comma 3 dello stesso art. 1;
  • persiste l’utilizzazione agrosilvo-pastorale mediante l’esercizio di attività dirette alla coltivazione del fondo, alla silvicoltura, alla funghicoltura e all’allevamento di animali.

  Sono sempre i singoli Comuni che, inoltre, possono stabilire se è possibile beneficiare di una esenzione IMU per i seguenti casi:

  • immobili dati in comodato gratuito al comune o ad altro ente territoriale, o ad ente commerciale, esclusivamente per l’esercizio dei rispettivi compiti istituzionali o statutari;
  • esercizi commerciali e artigianali situati in zone precluse al traffico a causa dello svolgimento di lavori per la realizzazione di opere pubbliche che durano oltre i 6 mesi.
    

  Dal 2020 per i fabbricati rurali ad uso strumentale e i fabbricati merce, che erano rimasti esclusi dal versamento dal 2014, è dovuta nuovamente l’imposta.

  Mentre dal 2022 fanno il loro ingresso tra le esenzioni anche i fabbricati merce.

  IMU 2021, le esenzioni legate al Covid

  In vista della scadenza del saldo IMU 2021, in calendario per il 16 dicembre, vale la pena fare anche una panoramica delle esenioni previste dalla normativa emergenziale e che, in alcuni casi, hanno riguardato solo il primo appuntamento con l’imposta.

  Un trattamento particolare viene riservato, in base a quanto previsto dall’articolo 78 del Decreto Agosto, DL n. 104 del 2020, per tutto il 2021e 2022 agli immobili rientranti nella categoria catastale D/3 destinati a spettacoli cinematografici, teatri e sale per concerti e spettacoli, a condizione che i relativi proprietari siano anche gestori delle attività che vengono esercitate.

  L’art. 4-bis della con versione in legge del decreto Sostegni bis, inoltre, ha introdotto l’esonero dall’IMU dovuta nel 2021 per gli immobili a uso abitativo, posseduti da persone fisiche e concessi in locazione, per cui sia stata emessa una convalida di sfratto per morosità entro il 28 febbraio 2020, la cui esecuzione è sospesa fino al 30 giugno 2021.

  La stessa esenzione IMU per il 2021 si applica nel caso in cui la convalida di sfratto sia stata emessa dopo il 28 febbraio 2020 e l’esecuzione sia sospesa fino al 30 settembre 2021 o fino al 31 dicembre 2021.

DECRETO SOSTEGNI BIS – Contributi a fondo perduto, calcolo sui bilanci per valutare il reale danno subito dalle partite IVA a causa della crisi da Covid-19.

Dopo l’approvazione del DEF, nell’agenda degli impegni del Governo c’è la messa a punto del decreto Sostegni bis.

Dopo le anticipazioni già fornite dal Ministro Giorgetti, è il Premier Draghi ad annunciare le novità in cantiere in relazione al nuovo fondo perduto, nel corso della conferenza stampa del 16 aprile 2021.

Stando a quanto dichiarato dal Presidente del Consiglio, si sta valutando di sdoppiare il pagamento del nuovo contributo a fondo perduto, prevedendo l’erogazione di una quota in acconto e dell’importo “conguagliato” a saldo.

Il decreto Sostegni bis potrebbe quindi creare un nuovo metodo di calcolo per la seconda rata, basato su quanto emerso dal bilancio d’esercizio, o meglio dall’utile o dall’imponibile fiscale, accanto ad una prima rata erogata secondi i criteri già fissati dal decreto n. 41/2021.

L’obiettivo è duplice: da un lato, garantire l’erogazione rapida dei nuovi sostegni ma, in parallelo, attribuire a ciascun titolare di partita IVA un aiuto che sia calcolato in base alle reali perdite subite.

Fondo perduto con calcolo sui bilanci, nuovi sostegni con doppio pagamento: novità

Il requisito del calo del fatturato, ai fini dell’accesso ai contributi a fondo perduto del decreto Sostegni, è stato adottato al fine di garantire pagamenti rapidi alle imprese beneficiarie.

Ed è per questo che in vista del varo del decreto Sostegni bis – anche detto “decreto Imprese” – il Governo è intenzionato ad adottare un nuovo criterio di calcolo dei contributi a fondo perduto, un “indicatore di risultato di esercizio”.

Lo scoglio da superare è relativo però ai tempi.

Attendere l’approvazione dei bilanci vorrebbe dire rinviare l’erogazione dei nuovi aiuti al mese di luglio.

Ed è per contemperare l’esigenza di aiuti rapidi ed equità che si va profilando l’ipotesi di un pagamento doppio, in acconto e saldo.

Contributi a fondo perduto a rate: pagamento in acconto e saldo nel decreto Sostegni bis

Tra le ipotesi in campo, secondo quanto affermato dal Ministro Giorgetti ed evidenziato dal Premier Draghi durante la conferenza stampa del 16 aprile 2021, c’è quindi quella di sdoppiare il pagamento della nuova tranche di aiuti economici.

Il Ministro dello Sviluppo Economico ha affermato quanto segue:

“se riusciamo a contemperare, diciamo così, l’approvazione dei bilanci ed eventualmente un’ulteriore anticipazione in termini di acconto, basata sul fatturato, per chiudere poi prevedibilmente nei tempi di giugno o luglio sui bilanci e dare una distribuzione equa, ecco, probabilmente avremmo realizzato compiutamente una più equa distribuzione degli indennizzi.”

Le anticipazioni fornite alla Camera, in occasione del question time del 14 aprile 2021, aiutano a delineare il profilo dei nuovi contributi a fondo perduto, anche se è ancora tutto in divenire.

L’ipotesi di un pagamento in acconto, da erogare secondo i criteri di calcolo previsti dal decreto Sostegni n. 41, e di una seconda quota a saldo, basata sui risultati dei bilanci, garantirebbe un ristoro più equo alle imprese, che dal loro canto dovrebbero però attendere fino a giugno o luglio per l’erogazione dell’importo complessivamente spettante.

I tempi potrebbero però dilatarsi per le partite IVA che non presentano il bilancio. In tal caso, il calcolo della seconda quota di contributo spettante potrebbe essere effettuato in base all’imponibile fiscale, ma bisognerebbe attendere fino al 30 novembre 2021, scadenza per la presentazione della dichiarazione dei redditi.

Appare necessario specificare che si tratta solo delle prime ipotesi emerse. Il testo del decreto Sostegni bis è ancora in fase “embrionale”. Secondo le ultime anticipazioni, l’obiettivo dell’Esecutivo è di approvarlo in tempo brevi e possibilmente entro il mese di maggio.

Il comodato d’uso è un contratto molto frequente e utilizzato, ma come funziona? Ecco tutto ciò che devi sapere sul comodato d’uso gratuito, la sua registrazione e la sua durata!

ll comodato d’uso gratuito è un contratto per cui una parte (comodante) affida ad un’altra (comodatario) un bene mobile o immobile.

Tale contratto prevede che sia prefissata una durata, in modo tale che alla scadenza venga restituito il bene.

Per sua natura, questo contratto, è in forma gratuita ed è consigliata la stipula in forma scritta, in modo da prestare attenzione ai minimi dettagli e non trovarsi di fronte a situazioni future spiacevoli.

Nel caso in cui il comodatario non dovesse rispettare gli obblighi e le scadenze previste, il proprietario del bene può richiedere immediatamente la restituzione di esso e il risarcimento dei danni.

Il contratto di comodato, è una delle fattispecie più diffuse per la concessione di un bene mobile o immobile, da un soggetto all’altro. Si tratta di un accordo con cui una parte (comodante) consegna all’altra (comodatario) una cosa mobile o immobile.

È quasi sempre gratuito, tranne nel caso in cui sia modale o oneroso, qualora fosse pattuito un corrispettivo.

Alla morte del comodatario, il comodante ha la facoltà di chiedere agli eredi la restituzione del bene e se ciò non avvenisse, gli eredi subiscono l’obbligo del comodatario.

Alla morte del comodante, invece, si estingue completamente il comodato precario.

Caratteristiche del contratto di comodato d’uso

Il contratto di comodato d’uso presenta le seguenti caratteristiche peculiari:

• Carattere essenzialmente gratuito. Qualora fosse pattuito un corrispettivo, si ricadrebbe nello schema del contratto di locazione o dell’affitto;
• Carattere reale. Il contratto si perfeziona con la consegna della cosa;
• Bilaterale imperfetto. Poiché, di regola, l‘obbligazione sorge solo a carico del comodatario, il quale deve restituire il bene oggetto di comodato. Mentre l’obbligazione a carico del comodante è solo eventuale. Ad esempio, il comodante è tenuto al risarcimento dei danni causati al comodatario in ragione dei vizi che presenta la cosa data in comodato;
• Avente ad oggetto, di regola, cosa infungibile. Questo ad eccezione di alcuni casi in cui il contratto può prevedere anche la consegna di beni fungibili o consumabili. Tuttavia, in questi casi, il comodatario è tenuto ad evitare che la cosa consegnatagli venga consumata.

Oggetto del contratto di comodato e consegna del bene

Il contratto di comodato ha per oggetto:

Tratti essenziali del contratto di comodato sono:

• La consegna della cosa;
• L’obbligo della restituzione;
• La temporaneità del godimento;
• La specifica destinazione d’uso.

La forma del comodato d’uso gratuito

La forma del contratto d’uso gratuito è generalmente libero, non è obbligatorio redigerlo in forma scritta, anche se strettamente consigliato.

Perché è consigliato redigere il contratto in forma scritta? 

Un contratto scritto e firmato permette di avere maggiore validità e risulta essere vincolante per le parti.

Sarà necessario recarsi all’Agenzia delle Entrate e registrare l’intero contratto.

Comodato d’uso gratuito durata

In generale, il comodato è caratterizzato dalla temporaneità.

Il limite di durata del contratto può risultare dal termine finale fissato dalle parti ovvero dall’uso specifico per il quale la cosa è concessa in prestito. Se, invece, non viene pattuito un termine, né questo può essere desunto dall’uso a cui la cosa è destinata, si è in presenza di un comodato “precario” (articolo 1810 del codice civile). In tutti gli altri casi il comodante più richiedere la restituzione anticipata della cosa solo qualora sopraggiunga un bisogno urgente e imprevisto. Resta fermo che il comodatario può restituire la cosa in qualsiasi momento.

La morte del comodatario non estingue automaticamente il rapporto di comodato. In questo caso, infatti, il comodante ha la facoltà di chiedere agli eredi la restituzione della cosa. Qualora questo non avvenisse gli eredi subentrano nell’obbligo del comodatario. In caso di morte del comodante, invece, si estingue il comodato precario, ma non quello a termine.

Termine di recesso solo a determinazione a condizioni

La clausola, contenuta nel contratto di comodato, con cui le parti stabiliscono che il comodante può ottenere la restituzione del bene solo al ricorrere delle condizioni convenute (la cui dimostrazione incombe, in caso di contestazione, sul comodante) non dà vita a un comodato senza termine ai sensi dell’art. 1810 c.c., bensì configura un contratto atipico.

L’obiettivo del contratto è mettere a disposizione del comodatario un bene affinché se ne serva per un periodo o un uso determinato. Il comodatario si assume l’obbligo di restituire la stessa cosa ricevuta alla scadenza del termine convenuto. Si tratta di un tipo di contratto molto diffuso nella pratica:

• Sia in ambito privato. Ad esempio per dare un immobile o una autovettura ad un familiare;
• Sia in ambito commerciale. Ad esempio per macchinari e attrezzature ed utilizzato sia da imprese che da liberi professionisti.

Il comodato è per sua natura gratuito. Non è esclusa la possibilità di stipulare un contratto di comodato c.d. “modale” o “oneroso” , tuttavia l’onere imposto non deve essere tale da far venir meno la sua natura tipica.

Nonostante la disciplina non preveda obblighi di forma, è tuttavia preferibile, soprattutto qualora lo si utilizzi in ambito industriale o commerciale, redigerlo in forma scritta. Questo sia per maggiore tutela che per porre attenzione per evitare possibili contenziosi tra le parti.

ll consiglio che possiamo darvi, tuttavia, è sempre quello di redigere il contratto per iscritto. Un contratto scritto firmato è valido e vincolante per le parti. Inoltre, è necessario effettuare la registrazione dello stesso presso l’Agenzia delle Entrate anche per ottenerne data certa.

Vediamo, quindi, tutte le informazioni utili per redigere e registrare all’Agenzia delle Entrate un contratto di comodato per beni mobili e immobili.

La registrazione del contratto di comodato d’uso gratuito

Come anticipato il contratto di comodato può essere redatto:

• In forma verbale;
• In forma scritta.

La forma scritta è sicuramente preferibile, ma vediamo adesso gli obblighi legati alla registrazione del contratto.

Contratto di comodato verbale

Il contratto di comodato verbale non è soggetto ad obbligo di registrazione. L’articolo 3, comma 1, del DPR 131/86, nell’elencare i contratti verbali che devono essere sottoposti a registrazione, non contempla il contratto di comodato. Quindi, questo ultimo, anche ove abbia ad oggetto immobili, non è soggetto all’obbligo di registrazione.

Naturalmente, il contratto di comodato verbale può essere volontariamente registrato, pagando l’imposta di registro di €. 200,00. Questo è quanto previsto dal combinato disposto dell’articolo 5, comma 4, della Tariffa, parte I, allegata al DPR n. 131/86 e 8 del DPR n. 131/86. Inoltre, l’imposta di registro sul contratto di comodato verbale è dovuta in ipotesi di enunciazione del comodato in altri atti presentati per la registrazione, in presenza delle condizioni indicate dall’articolo 22 del DPR n. 131/86.

Comodato riguardante beni mobili

Il contratto di comodato, in linea generale, non è soggetto ad alcun obbligo di registrazione. Tuttavia, in alcuni casi, specialmente quando viene effettuato in ambito commerciale o professionale, può essere opportuno stipulare il comodato in forma scritta. In questo caso è necessario effettuare la registrazione dello stesso presso gli uffici dell’Agenzia delle Entrate.

La registrazione consente di attribuire data certa al contratto, fondamentale ai fini probatori.

La registrazione del contratto di comodato può essere effettuata presso qualsiasi ufficio dell’Agenzia delle Entrate. Al momento della richiesta di registrazione dell’atto l’ufficio restituisce una copia dell’atto timbrata e firmata. I passaggi da seguire per la registrazione del contratto di comodato sono i seguenti:

1. Contratto – Tre copie firmate in originale del contratto di comodato (una copia per l’ufficio, e una copia per ciascuna delle due parti). Deve esserci una firma (anche per sigla) su ogni pagina e per esteso nel finale;
2. Marche da bollo – Per ogni copia del contratto di comodato che si vuole registrare è necessario apporre una marca da bollo da €. 16,00, per ogni 4 pagine (o 100 righe), del contratto stesso. E’ necessario prestare attenzione al fatto che le marche devono riportare data non successiva a quella di stipula del contratto. In alternativa, è possibile effettuare il pagamento con modello F24 utilizzando il codice tributo 1552;
3. Modello 69 – La registrazione del contratto viene effettuata attraverso la presentazione del modello 69. Si tratta di un modello reperibile sul sito dell’Agenzia delle Entrate. Il modello deve essere compilato e firmato dal una delle parti e dall’eventuale soggetto delegato che registrerà l’atto;
4. Imposta di registro – Il contratto di comodato sia di beni mobili che immobili è soggetto al versamento dell’imposta di registro. L’imposta è pari a € 200,00. Il pagamento della stessa deve avvenire tramite modello F24, riportando il codice tributo 1550 sezione Erario (codice/anno/importo).

Versamento imposta di registro per i contratti di comodato

Il versamento dell’imposta di registro sui contratti di comodato deve essere effettuata obbligatoriamente con modello F24 (attenzione a non confondersi con il modello F24 Elide utilizzato per i contratti di locazione).

I codici tributo del modello F24 per il versamento dell’imposta di registro per la registrazione degli atti privati (come i contratti di comodato d’uso gratuito) sono:

• Codice tributo 1550: “codice tributo per l’imposta di registro“;
• Codice tributo 1551: “codice tributo per la sanzione sull’imposta di registro (ravvedimento)“;
• Codice tributo 1552: “codice tributo per l’imposta di bollo”;
• Codice tributo 1553: “codice tributo per la sanzione sull’imposta di bollo (ravvedimento)“;
• Codice tributo 1554: “codice tributo per per gli interessi (ravvedimento)“.

I codici tributo previsti dal modello F23 marcati con le sigle 104T, 105T e 109T vengono sostituiti dal codice 1550 nel modello F24.

A differenza del precedente modello F23, dove si poteva versare solo l’imposta di registro, con il modello F24 è consentito il pagamento delle marche da bollo attraverso il codice tributo 1552. Questo significa che non occorre più applicare sul contratto le marche da bollo “fisiche”, ma è sufficiente assolvere a quelle “digitali” con modello F24.

Questo è quello indicato sul sito dell’Agenzia delle Entrate:

Possono essere registrati, inoltre, contratti di comodato gratuito stipulati verbalmente, relativi a immobili, esclusivamente per fruire dell’agevolazione IMU/TASI introdotta dalla legge di stabilità 2016. Per tali contratti la registrazione potrà essere effettuata presentando a un qualunque ufficio territoriale dell’Agenzia delle Entrate:

• il modello di richiesta di registrazione (modello 69) in duplice copia in cui, come tipologia dell’atto, dovrà essere indicato “Contratto verbale di comodato”
• ricevuta del pagamento di 200 euro per l’imposta di registro effettuato con modello F24 (codice tributo 1550).

Per i contratti di comodato in forma scritta è inoltre dovuta l’imposta di bollo, che è assolta con i contrassegni telematici (ex marca da bollo) aventi data di emissione non successiva alla data di stipula. L’importo dei contrassegni deve essere di 16 euro ogni 4 facciate scritte e, comunque, ogni 100 righe.

Comodato di beni immobili

Il contratto di comodato avente ad oggetto beni immobili redatto per iscritto è soggetto a registrazione con termine fisso. Su di esso si applica l’imposta di registro in misura fissa di € 200,00. Questo, è quanto prevede l’articolo 5, comma 4 della Tariffa, Parte I, allegata al DPR n 131/86.

La stessa Agenzia delle Entrate, nella Risoluzione n. 14/E/2001 ha precisato che il contratto di comodato avente ad oggetto immobili è soggetto a registrazione in termine fisso, se stipulato in forma scritta. Questo sia ove si tratti di scrittura privata autenticata che non autenticata, che di atto pubblico. La registrazione degli atti, ove richiesta in termine fisso (come nel caso del comodato immobiliare redatto per iscritto) deve avvenire:

• Entro 20 giorni dalla data dell’atto ove non sia stipulato in forma notarile (scrittura privata non autenticata);
• Entro 30 giorni dalla data dell’atto. Questo ove sia stipulato in forma notarile, in quanto in questo caso la registrazione avviene tramite il Modello Unico informatico (MUI);
• Infine, entro 60 giorni dalla data dell’atto ove sia formato all’estero (articolo 13 del DPR n. 131/86).

Il termine per la registrazione del contratto di comodato avente forma scritta decorre dalla data dell’atto.

Sanzioni per omessa registrazione del contratto di comodato

Secondo le regole generali, anche l’omessa registrazione del contratto di comodato può essere “sanata” mediante ravvedimento operoso. L’applicazione del ravvedimento operoso è possibile sino a quando:

Sostanzialmente, questo significa che è sempre possibile ricorrere al ravvedimento operoso sino alla notifica di un atto impositivo. Può essere il caso di un avviso di accertamento o di liquidazione dell’imposta. Il tutto anche se è in corso un controllo fiscale.

Sanzioni ordinarie per il contratto di comodato

Le sanzioni ordinarie, su cui il ravvedimento può intervenire, sono quelle definite dall’articolo 69 del DPR n. 131/86, come modificato dall’articolo 18, comma 1, lettera a) del D.Lgs. n. 158/15. In particolare, l’articolo 69 del DPR n. 131/86 in caso di mancata registrazione del contratto, prevede l’applicazione di sanzioni nella seguente misura:

• La sanzione amministrativa dal 120% al 240% dell’imposta dovuta, come disposizione generale;
• Se la richiesta di registrazione del contratto è effettuata con ritardo non superiore a 30 giorni, della sanzione amministrativa dal 60% al 120% dell’imposta dovuta. Con un minimo di €. 200,00.

Ravvedimento operoso sul contratto di comodato

Sulle sanzioni sopra individuate in caso di omessa o ritardata registrazione del contratto di comodato d’uso gratuito è possibile intervenire utilizzando il ravvedimento operoso. Si tratta di uno strumento che permette di regolarizzare la propria situazione (prima di eventuali contestazioni fiscali) usufruendo di sanzioni ridotte in base al tempo.

Versamento di imu e tari nel comodato immobiliare

In caso di comodato immobiliare chi deve pagare le imposte patrimoniali?

In caso di comodato di beni immobili sono tenuti al versamento dell’IMU i soggetti proprietari dell’immobile. Oppure, i titolari di uno dei diritti reali di uso, usufrutto, abitazione, enfiteusi e superficie su fabbricati, terreni ed aree edificabili.

Il comodatario è titolare di un diritto personale di godimento e non di un diritto di proprietà. Infatti, il comodatario è un semplice detentore del bene immobile. Pertanto egli non è tenuto al pagamento dell’IMU.

Il comodatario è il soggetto che occupa l’immobile e come tale è tenuto al pagamento della TARI, tassa sui rifiuti, secondo le disposizioni previste dai singoli Comuni.

Agevolazioni per il comodato immobiliare verso familiari e parenti

La normativa fiscale prevede una riduzione del 50% della base imponibile IMU per le unità immobiliari concesse in comodato ai parenti. In particolare, quanto è quanto prevede il comma 10, dell’articolo 1 della Legge n. 208/15. Si tratta, sicuramente, di una possibilità importante in tutti quei casi in cui ufficialmente l’immobile viene considerato come “a disposizione” ai fini IMU, ma l’immobile è, di fatto, utilizzato da familiari e parenti.

In questi casi è possibile, con la registrazione di un contratto di comodato d’uso gratuito, ottenere l’abbattimento del 50% della base imponibile IMU. Le condizioni per verificare questa agevolazione sono le seguenti:

• L’unità immobiliare non deve risultare accatastata nelle categorie catastali di maggior pregio (A/1, A/8 e A/9):
• L’unità deve essere concessa in comodato dal soggetto passivo ai parenti in linea retta entro il primo grado, ovvero ai genitori oppure ai figli. Questi, a loro volta, devono destinarla ad abitazione principale ovvero devono dimorare abitualmente e risiedervi anagraficamente;
• Il proprietario del bene deve risiedere anagraficamente, nonché dimorare nel Comune in cui è situato l’immobile concesso in comodato e può possedere, oltre a tale immobile, un altro immobile, nello stesso Comune, adibito a propria abitazione principale. Questo ad eccezione delle unità abitative classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9. Il possesso di ulteriori immobili, anche a destinazione non abitativa e per quote, preclude l’accesso all’agevolazione.

Al fine di poter beneficiare della riduzione il soggetto passivo deve attestare il possesso dei requisiti, propri e del comodatario, nel modello di dichiarazione IMU (modello di cui all’art. 9 co. 6 del D.Lgs. n. 23/11). Ultimo requisito richiesto dalla norma è che il contratto di comodato, attestante la concessione del bene al parente, sia registrato.