Il comodato d’uso è un contratto molto frequente e utilizzato, ma come funziona? Ecco tutto ciò che devi sapere sul comodato d’uso gratuito, la sua registrazione e la sua durata!

ll comodato d’uso gratuito è un contratto per cui una parte (comodante) affida ad un’altra (comodatario) un bene mobile o immobile.

Tale contratto prevede che sia prefissata una durata, in modo tale che alla scadenza venga restituito il bene.

Per sua natura, questo contratto, è in forma gratuita ed è consigliata la stipula in forma scritta, in modo da prestare attenzione ai minimi dettagli e non trovarsi di fronte a situazioni future spiacevoli.

Nel caso in cui il comodatario non dovesse rispettare gli obblighi e le scadenze previste, il proprietario del bene può richiedere immediatamente la restituzione di esso e il risarcimento dei danni.

Il contratto di comodato, è una delle fattispecie più diffuse per la concessione di un bene mobile o immobile, da un soggetto all’altro. Si tratta di un accordo con cui una parte (comodante) consegna all’altra (comodatario) una cosa mobile o immobile.

È quasi sempre gratuito, tranne nel caso in cui sia modale o oneroso, qualora fosse pattuito un corrispettivo.

Alla morte del comodatario, il comodante ha la facoltà di chiedere agli eredi la restituzione del bene e se ciò non avvenisse, gli eredi subiscono l’obbligo del comodatario.

Alla morte del comodante, invece, si estingue completamente il comodato precario.

Caratteristiche del contratto di comodato d’uso

Il contratto di comodato d’uso presenta le seguenti caratteristiche peculiari:

• Carattere essenzialmente gratuito. Qualora fosse pattuito un corrispettivo, si ricadrebbe nello schema del contratto di locazione o dell’affitto;
• Carattere reale. Il contratto si perfeziona con la consegna della cosa;
• Bilaterale imperfetto. Poiché, di regola, l‘obbligazione sorge solo a carico del comodatario, il quale deve restituire il bene oggetto di comodato. Mentre l’obbligazione a carico del comodante è solo eventuale. Ad esempio, il comodante è tenuto al risarcimento dei danni causati al comodatario in ragione dei vizi che presenta la cosa data in comodato;
• Avente ad oggetto, di regola, cosa infungibile. Questo ad eccezione di alcuni casi in cui il contratto può prevedere anche la consegna di beni fungibili o consumabili. Tuttavia, in questi casi, il comodatario è tenuto ad evitare che la cosa consegnatagli venga consumata.

Oggetto del contratto di comodato e consegna del bene

Il contratto di comodato ha per oggetto:

“la consegna, a titolo essenzialmente gratuito, di una cosa (mobile o immobile) per un uso ed un tempo determinati, con l’obbligo di restituzione della stessa cosa ricevuta”

Tratti essenziali del contratto di comodato sono:

• La consegna della cosa;
• L’obbligo della restituzione;
• La temporaneità del godimento;
• La specifica destinazione d’uso.

La forma del comodato d’uso gratuito

La forma del contratto d’uso gratuito è generalmente libero, non è obbligatorio redigerlo in forma scritta, anche se strettamente consigliato.

Perché è consigliato redigere il contratto in forma scritta? 

Un contratto scritto e firmato permette di avere maggiore validità e risulta essere vincolante per le parti.

Sarà necessario recarsi all’Agenzia delle Entrate e registrare l’intero contratto.

Comodato d’uso gratuito durata

In generale, il comodato è caratterizzato dalla temporaneità.

Il limite di durata del contratto può risultare dal termine finale fissato dalle parti ovvero dall’uso specifico per il quale la cosa è concessa in prestito. Se, invece, non viene pattuito un termine, né questo può essere desunto dall’uso a cui la cosa è destinata, si è in presenza di un comodato “precario” (articolo 1810 del codice civile). In tutti gli altri casi il comodante più richiedere la restituzione anticipata della cosa solo qualora sopraggiunga un bisogno urgente e imprevisto. Resta fermo che il comodatario può restituire la cosa in qualsiasi momento.

La morte del comodatario non estingue automaticamente il rapporto di comodato. In questo caso, infatti, il comodante ha la facoltà di chiedere agli eredi la restituzione della cosa. Qualora questo non avvenisse gli eredi subentrano nell’obbligo del comodatario. In caso di morte del comodante, invece, si estingue il comodato precario, ma non quello a termine.

Termine di recesso solo a determinazione a condizioni

La clausola, contenuta nel contratto di comodato, con cui le parti stabiliscono che il comodante può ottenere la restituzione del bene solo al ricorrere delle condizioni convenute (la cui dimostrazione incombe, in caso di contestazione, sul comodante) non dà vita a un comodato senza termine ai sensi dell’art. 1810 c.c., bensì configura un contratto atipico.

L’obiettivo del contratto è mettere a disposizione del comodatario un bene affinché se ne serva per un periodo o un uso determinato. Il comodatario si assume l’obbligo di restituire la stessa cosa ricevuta alla scadenza del termine convenuto. Si tratta di un tipo di contratto molto diffuso nella pratica:

• Sia in ambito privato. Ad esempio per dare un immobile o una autovettura ad un familiare;
• Sia in ambito commerciale. Ad esempio per macchinari e attrezzature ed utilizzato sia da imprese che da liberi professionisti.

Il comodato è per sua natura gratuito. Non è esclusa la possibilità di stipulare un contratto di comodato c.d. “modale” o “oneroso” , tuttavia l’onere imposto non deve essere tale da far venir meno la sua natura tipica.

Nonostante la disciplina non preveda obblighi di forma, è tuttavia preferibile, soprattutto qualora lo si utilizzi in ambito industriale o commerciale, redigerlo in forma scritta. Questo sia per maggiore tutela che per porre attenzione per evitare possibili contenziosi tra le parti.

ll consiglio che possiamo darvi, tuttavia, è sempre quello di redigere il contratto per iscritto. Un contratto scritto firmato è valido e vincolante per le parti. Inoltre, è necessario effettuare la registrazione dello stesso presso l’Agenzia delle Entrate anche per ottenerne data certa.

Vediamo, quindi, tutte le informazioni utili per redigere e registrare all’Agenzia delle Entrate un contratto di comodato per beni mobili e immobili.

La registrazione del contratto di comodato d’uso gratuito

Come anticipato il contratto di comodato può essere redatto:

• In forma verbale;
• In forma scritta.

La forma scritta è sicuramente preferibile, ma vediamo adesso gli obblighi legati alla registrazione del contratto.

Contratto di comodato verbale

Il contratto di comodato verbale non è soggetto ad obbligo di registrazione. L’articolo 3, comma 1, del DPR 131/86, nell’elencare i contratti verbali che devono essere sottoposti a registrazione, non contempla il contratto di comodato. Quindi, questo ultimo, anche ove abbia ad oggetto immobili, non è soggetto all’obbligo di registrazione.

Naturalmente, il contratto di comodato verbale può essere volontariamente registrato, pagando l’imposta di registro di €. 200,00. Questo è quanto previsto dal combinato disposto dell’articolo 5, comma 4, della Tariffa, parte I, allegata al DPR n. 131/86 e 8 del DPR n. 131/86. Inoltre, l’imposta di registro sul contratto di comodato verbale è dovuta in ipotesi di enunciazione del comodato in altri atti presentati per la registrazione, in presenza delle condizioni indicate dall’articolo 22 del DPR n. 131/86.

Comodato riguardante beni mobili

Il contratto di comodato, in linea generale, non è soggetto ad alcun obbligo di registrazione. Tuttavia, in alcuni casi, specialmente quando viene effettuato in ambito commerciale o professionale, può essere opportuno stipulare il comodato in forma scritta. In questo caso è necessario effettuare la registrazione dello stesso presso gli uffici dell’Agenzia delle Entrate.

La registrazione consente di attribuire data certa al contratto, fondamentale ai fini probatori.

La registrazione del contratto di comodato può essere effettuata presso qualsiasi ufficio dell’Agenzia delle Entrate. Al momento della richiesta di registrazione dell’atto l’ufficio restituisce una copia dell’atto timbrata e firmata. I passaggi da seguire per la registrazione del contratto di comodato sono i seguenti:

1. Contratto – Tre copie firmate in originale del contratto di comodato (una copia per l’ufficio, e una copia per ciascuna delle due parti). Deve esserci una firma (anche per sigla) su ogni pagina e per esteso nel finale;
2. Marche da bollo – Per ogni copia del contratto di comodato che si vuole registrare è necessario apporre una marca da bollo da €. 16,00, per ogni 4 pagine (o 100 righe), del contratto stesso. E’ necessario prestare attenzione al fatto che le marche devono riportare data non successiva a quella di stipula del contratto. In alternativa, è possibile effettuare il pagamento con modello F24 utilizzando il codice tributo 1552;
3. Modello 69 – La registrazione del contratto viene effettuata attraverso la presentazione del modello 69. Si tratta di un modello reperibile sul sito dell’Agenzia delle Entrate. Il modello deve essere compilato e firmato dal una delle parti e dall’eventuale soggetto delegato che registrerà l’atto;
4. Imposta di registro – Il contratto di comodato sia di beni mobili che immobili è soggetto al versamento dell’imposta di registro. L’imposta è pari a € 200,00. Il pagamento della stessa deve avvenire tramite modello F24, riportando il codice tributo 1550 sezione Erario (codice/anno/importo).

Versamento imposta di registro per i contratti di comodato

Il versamento dell’imposta di registro sui contratti di comodato deve essere effettuata obbligatoriamente con modello F24 (attenzione a non confondersi con il modello F24 Elide utilizzato per i contratti di locazione).

I codici tributo del modello F24 per il versamento dell’imposta di registro per la registrazione degli atti privati (come i contratti di comodato d’uso gratuito) sono:

• Codice tributo 1550: “codice tributo per l’imposta di registro“;
• Codice tributo 1551: “codice tributo per la sanzione sull’imposta di registro (ravvedimento)“;
• Codice tributo 1552: “codice tributo per l’imposta di bollo”;
• Codice tributo 1553: “codice tributo per la sanzione sull’imposta di bollo (ravvedimento)“;
• Codice tributo 1554: “codice tributo per per gli interessi (ravvedimento)“.

I codici tributo previsti dal modello F23 marcati con le sigle 104T, 105T e 109T vengono sostituiti dal codice 1550 nel modello F24.

A differenza del precedente modello F23, dove si poteva versare solo l’imposta di registro, con il modello F24 è consentito il pagamento delle marche da bollo attraverso il codice tributo 1552. Questo significa che non occorre più applicare sul contratto le marche da bollo “fisiche”, ma è sufficiente assolvere a quelle “digitali” con modello F24.

Questo è quello indicato sul sito dell’Agenzia delle Entrate:

Possono essere registrati, inoltre, contratti di comodato gratuito stipulati verbalmente, relativi a immobili, esclusivamente per fruire dell’agevolazione IMU/TASI introdotta dalla legge di stabilità 2016. Per tali contratti la registrazione potrà essere effettuata presentando a un qualunque ufficio territoriale dell’Agenzia delle Entrate:

• il modello di richiesta di registrazione (modello 69) in duplice copia in cui, come tipologia dell’atto, dovrà essere indicato “Contratto verbale di comodato”
• ricevuta del pagamento di 200 euro per l’imposta di registro effettuato con modello F24 (codice tributo 1550).

Per i contratti di comodato in forma scritta è inoltre dovuta l’imposta di bollo, che è assolta con i contrassegni telematici (ex marca da bollo) aventi data di emissione non successiva alla data di stipula. L’importo dei contrassegni deve essere di 16 euro ogni 4 facciate scritte e, comunque, ogni 100 righe.

Comodato di beni immobili

Il contratto di comodato avente ad oggetto beni immobili redatto per iscritto è soggetto a registrazione con termine fisso. Su di esso si applica l’imposta di registro in misura fissa di € 200,00. Questo, è quanto prevede l’articolo 5, comma 4 della Tariffa, Parte I, allegata al DPR n 131/86.

La stessa Agenzia delle Entrate, nella Risoluzione n. 14/E/2001 ha precisato che il contratto di comodato avente ad oggetto immobili è soggetto a registrazione in termine fisso, se stipulato in forma scritta. Questo sia ove si tratti di scrittura privata autenticata che non autenticata, che di atto pubblico. La registrazione degli atti, ove richiesta in termine fisso (come nel caso del comodato immobiliare redatto per iscritto) deve avvenire:

• Entro 20 giorni dalla data dell’atto ove non sia stipulato in forma notarile (scrittura privata non autenticata);
• Entro 30 giorni dalla data dell’atto. Questo ove sia stipulato in forma notarile, in quanto in questo caso la registrazione avviene tramite il Modello Unico informatico (MUI);
• Infine, entro 60 giorni dalla data dell’atto ove sia formato all’estero (articolo 13 del DPR n. 131/86).

Il termine per la registrazione del contratto di comodato avente forma scritta decorre dalla data dell’atto.

Sanzioni per omessa registrazione del contratto di comodato

Secondo le regole generali, anche l’omessa registrazione del contratto di comodato può essere “sanata” mediante ravvedimento operoso. L’applicazione del ravvedimento operoso è possibile sino a quando:

“la violazione non sia stata già constatata e comunque non siano iniziati accessi, ispezioni, verifiche o altre attività amministrative di accertamento delle quali l’autore o i soggetti solidalmente obbligati, abbiano avuto formale conoscenza“

Sostanzialmente, questo significa che è sempre possibile ricorrere al ravvedimento operoso sino alla notifica di un atto impositivo. Può essere il caso di un avviso di accertamento o di liquidazione dell’imposta. Il tutto anche se è in corso un controllo fiscale.

Sanzioni ordinarie per il contratto di comodato

Le sanzioni ordinarie, su cui il ravvedimento può intervenire, sono quelle definite dall’articolo 69 del DPR n. 131/86, come modificato dall’articolo 18, comma 1, lettera a) del D.Lgs. n. 158/15. In particolare, l’articolo 69 del DPR n. 131/86 in caso di mancata registrazione del contratto, prevede l’applicazione di sanzioni nella seguente misura:

• La sanzione amministrativa dal 120% al 240% dell’imposta dovuta, come disposizione generale;
• Se la richiesta di registrazione del contratto è effettuata con ritardo non superiore a 30 giorni, della sanzione amministrativa dal 60% al 120% dell’imposta dovuta. Con un minimo di €. 200,00.

Ravvedimento operoso sul contratto di comodato

Sulle sanzioni sopra individuate in caso di omessa o ritardata registrazione del contratto di comodato d’uso gratuito è possibile intervenire utilizzando il ravvedimento operoso. Si tratta di uno strumento che permette di regolarizzare la propria situazione (prima di eventuali contestazioni fiscali) usufruendo di sanzioni ridotte in base al tempo.

Versamento di imu e tari nel comodato immobiliare

In caso di comodato immobiliare chi deve pagare le imposte patrimoniali?

In caso di comodato di beni immobili sono tenuti al versamento dell’IMU i soggetti proprietari dell’immobile. Oppure, i titolari di uno dei diritti reali di uso, usufrutto, abitazione, enfiteusi e superficie su fabbricati, terreni ed aree edificabili.

Il comodatario è titolare di un diritto personale di godimento e non di un diritto di proprietà. Infatti, il comodatario è un semplice detentore del bene immobile. Pertanto egli non è tenuto al pagamento dell’IMU.

Il comodatario è il soggetto che occupa l’immobile e come tale è tenuto al pagamento della TARI, tassa sui rifiuti, secondo le disposizioni previste dai singoli Comuni.

Agevolazioni per il comodato immobiliare verso familiari e parenti

La normativa fiscale prevede una riduzione del 50% della base imponibile IMU per le unità immobiliari concesse in comodato ai parenti. In particolare, quanto è quanto prevede il comma 10, dell’articolo 1 della Legge n. 208/15. Si tratta, sicuramente, di una possibilità importante in tutti quei casi in cui ufficialmente l’immobile viene considerato come “a disposizione” ai fini IMU, ma l’immobile è, di fatto, utilizzato da familiari e parenti.

In questi casi è possibile, con la registrazione di un contratto di comodato d’uso gratuito, ottenere l’abbattimento del 50% della base imponibile IMU. Le condizioni per verificare questa agevolazione sono le seguenti:

• L’unità immobiliare non deve risultare accatastata nelle categorie catastali di maggior pregio (A/1, A/8 e A/9):
• L’unità deve essere concessa in comodato dal soggetto passivo ai parenti in linea retta entro il primo grado, ovvero ai genitori oppure ai figli. Questi, a loro volta, devono destinarla ad abitazione principale ovvero devono dimorare abitualmente e risiedervi anagraficamente;
• Il proprietario del bene deve risiedere anagraficamente, nonché dimorare nel Comune in cui è situato l’immobile concesso in comodato e può possedere, oltre a tale immobile, un altro immobile, nello stesso Comune, adibito a propria abitazione principale. Questo ad eccezione delle unità abitative classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9. Il possesso di ulteriori immobili, anche a destinazione non abitativa e per quote, preclude l’accesso all’agevolazione.

Al fine di poter beneficiare della riduzione il soggetto passivo deve attestare il possesso dei requisiti, propri e del comodatario, nel modello di dichiarazione IMU (modello di cui all’art. 9 co. 6 del D.Lgs. n. 23/11). Ultimo requisito richiesto dalla norma è che il contratto di comodato, attestante la concessione del bene al parente, sia registrato.