La  casa vacanze è una struttura ricettiva extra-alberghiera legata alla concessione in affitto temporaneo di un appartamento o una casa arredati, come alternativa al pernottamento in hotel. Si tratta di strutture abitative per lo più di proprietà di privati, che vengono concesse in locazione temporanea, arredate, a turisti che ne richiedono disponibilità.

La caratteristica principale di questa attività turistico-ricettiva extralberghiera riguarda la possibilità di fornire servizi come ad esempio, la pulizia giornaliera, servizi di trasporto, visite guidate, etc.

Per capire bene cos’è una casa vacanze occorre individuare le differenze con la locazione turistica.

Infatti, la locazione turistica è legata alla mera messa a disposizione di un’abitazione per un breve periodo (legato a finalità turistiche), dietro il rilascio di un corrispettivo in denaro.

La locazione turistica si differenzia da un punto di vista normativo dalla casa vacanze, in quanto con la prima siamo di fronte ad un’attività di mera locazione, ovvero un’attività non ricettiva, mentre la gestione di una casa vacanze, rientra tra le attività ricettive, e pertanto è possibile fornire servizi aggiuntivi per gli ospiti, tipici di un’attività turistico alberghiera. Stiamo parlando dei servizi classici offerti delle case vacanze (preclusi alle locazioni turistiche) quali ad esempio:

• Il servizio di pulizia al momento dell’inizio e del termine dell’alloggio;
• Il servizio di cambio periodico della biancheria;
• La messa a disposizione di uno o più posti spiaggia, con la relativa attrezzatura;
• Il servizio di trasporto dall’aeroporto alla località di ubicazione dell’immobile;
• L’organizzazione di tour enogastronomici, turistici odi altra natura;
• La messa a disposizione di vetture (a noleggio, anche con conducente);
• Altri servizi connessi ad una attività ricettiva.

Al contrario, la caratteristica principale della casa vacanza è la possibilità di offrire all’ospite servizi aggiuntivi, legati sia a servizi tipici di un hotel, come ad esempio la pulizia giornaliera, ma anche servizi esterni da offrire assieme al pernottamento.

Riassumendo, quindi, la locazione turistica ha avuto un forte successo dovuto ad una normativa relativamente semplice da rispettare.

In caso di locazione turistica non imprenditoriale, in caso di locazione di durata inferiore ai 30 giorni complessivi durante tutto l’anno, infatti, non occorre effettuare la registrazione del contratto all’Agenzia delle Entrate, comportando l’esenzione dall’applicazione dell’imposta di Registro.

Se la durata della locazione è superiore ai 30 giorni, il contratto di affitto deve essere obbligatoriamente registrato.

Avviare Oggi Una Casa Vacanze

Sul web puoi trovare moltissimi articoli che ti mostrano come sia semplicissimo avviare e gestire una casa vacanze per ottenere un allettante profitto a fine anno.

A livello nazionale la disciplina della case vacanze è disciplinata dalla Legge n. 217/1983 (c.d. “Legge quadro per il turismo e interventi per il potenziamento e la qualificazione dell’offerta turistica“). Questa norma, all’art. 6 offre una definizione di casa per vacanze. Si tratta, in particolare, di:

“GLI IMMOBILI ARREDATI GESTITI IN FORMA IMPRENDITORIALE PER AFFITTO AI TURISTI, SENZA OFFERTA DI SERVIZI CENTRALIZZATI, NEL CORSO DI UNA O PIÙ STAGIONI, CON CONTRATTI AVENTI VALIDITÀ NON INFERIORE AI TRE GIORNI E NON SUPERIORE AI TRE MESI CONSECUTIVI”

Ciascuna Regione poi, in armonia con la legislazione comunitaria e nazionale, promuove e disciplina le strutture ricettive extralberghiere, per valorizzare la fruizione turistica dei beni naturalistici, ambientali e culturali del territorio.

Le Regioni, infatti, nel tempo hanno variamente disciplinato la materia intervenendo sui seguenti settori:

• Organizzazione turistica regionale e ripartizione delle funzioni in materia di turismo tra regione, province e comuni;
• Disciplina rivolta agli operatori turistici (agenzie di viaggio, imprese turistiche);
• Disciplina delle strutture ricettive (classificazione e caratteristiche di strutture alberghiere ed extra-alberghiere, quali campeggi, Bed & Breakfast, affittacamere);
• Sostegno alle imprese turistiche.

E’ quindi fondamentale andare ad analizzare la legge regionale sul turismo in vigore per verificare gli aspetti dispositivi previsti per l’avvio e la gestione di una casa vacanze. 

La casa vacanza si inquadra come attività ricettiva ex articolo 6, comma 10, della Legge n. 217/83 e può essere gestita sia in forma imprenditoriale che occasionale. Secondo la legge quadro sul turismo si definiscono case e appartamenti per vacanze

Casa Vacanze: La Forma Imprenditoriale

Per avviare un’attività di casa vacanze, infatti, è necessario rispettare tutti gli adempimenti previsti dalla normativa amministrativa e fiscale e contributiva.

Per avviare l’attività di gestione in forma imprenditoriale di una casa vacanze è necessario rispettare alcune norme dettate dalla normativa amministrativa e fiscale. Per una migliore fruizione abbiamo deciso di schematizzare i principali adempimenti da porre in essere. In particolare, i principali adempimenti amministrativi possono essere così di seguito schematizzati:

• Presentazione della SCIA “Segnalazione Certificata di Inizio Attività“, al Comune interessato;
• Apertura della partita Iva e scelta del regime fiscale da adottare;
• Iscrizione in Camera di Commercio, al registro delle imprese;
• Iscrizione alla gestione commercianti Inps;
• Verifica del possesso delle certificazioni amministrative.

Presentazione Della SCIA In Comune

Prima di iniziare l’attività di casa vacanze in forma imprenditoriale è obbligatoria la presentazione della Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA) in Comune. Il riferimento è sempre quello del Comune nel quale ha sede l’attività. Nel caso in cui vi siano più immobili situati in comuni diversi, questa comunicazione dovrà essere presentata per ogni Comune interessato.

La trasmissione del modello avviene con modalità telematiche tramite gli strumenti messi a disposizione dallo stesso Comune. Tale comunicazione ha l’obiettivo di segnalare al Comune tutti i dati relativi agli immobili per i quali si svolge l’attività di gestione della casa vacanze. Per la trasmissione della domanda ogni Comune mette a disposizione un portale per l’invio della SCIA. Solitamente, il portale telematico maggiormente utilizzato dai comuni è “Impresainungiorno.gov.it“. Quì puoi trovare tutte le informazioni per la compilazione e la presentazione telematica della SCIA per l’esercizio di attività di casa o appartamenti per vacane.

Il consiglio che voglio darti su questo aspetto è di concentrarti sui requisiti più importanti che vengono richiesti nella SCIA per questo tipo di attività. Si tratta, in particolare, del rispetto dei:

• Requisiti morali dell’imprenditore;
• Requisiti dei locali ove viene svolta l’attività.

Per la verifica dei requisiti morali è richiesta la compilazione e trasmissione di una autocertificazione da parte del gestore della casa vacanze. Per quanto riguarda, invece, i requisiti dei locali sono richiesti una serie di documenti da allegare alla SCIA, volti a dimostrare la conformità urbanistica e degli impianti alle normative vigenti assieme al possesso dei requisiti igienico sanitari. Tieni presente che non è possibile fornire una lista esaustiva di questo tipo di requisiti in quanto ogni Comune prevede disposizioni specifiche. In alcuni casi, infatti, si sono riscontrate anche disposizioni volte alla verifica di dispositivi antincendio.

Importante:
La presentazione della SCIA in Comune può essere effettuata direttamente dal gestore dell’attività, oppure è possibile avvalersi dell’attività di un Commercialista. In questo caso è necessario allegare alla SCIA la relativa procura speciale per il conferimento dell’incarico.

È opportuno sapere che la data di inizio dell’attività coincide sempre con il giorno in cui viene trasmessa telematicamente la SCIA al Comune. Questo significa che fino a quel giorno l’attività non può formalmente iniziare.

Apertura Della Partita Iva Per La Casa Vacanze

Dal momento in cui viene presentata la SCIA in Comune vi sono trenta giorni di tempo per effettuare la comunicazione di apertura della partita Iva e per l’iscrizione dell’attività in Camera di Commercio (che vedremo nel paragrafo successivo).

L’apertura della partita Iva deve essere effettuata attraverso la compilazione dell’apposito modulo per la richiesta di attribuzione di partita Iva, da inviare in modalità cartacea o telematica all’Agenzia delle Entrate tramite un intermediario, come i servizi di assistenza di Fisco Consulting. La presentazione del modello di apertura della partita Iva è adempimento semplice, ma occorre prestare attenzione a degli aspetti importanti. Mi riferisco:

• Alla scelta del corretto codice attività;
• Alla scelta del regime fiscale da applicare all’attività.

Per quanto riguarda l’individuazione del corretto codice attività, l’esercizio di attività di casa vacanze richiede l’utilizzo del seguente codice ATECO:

ATECO	DESCRIZIONE
55.20.51	“Affittacamere per brevi soggiorni, case ed appartamenti per vacanze, bed and breakfast, residence”

Per quanto riguarda, invece, la scelta del regime fiscale da applicare per una attività esercitata in forma individuale ci sono due regimi fiscali a disposizione tra cui è possibile scegliere. Si tratta del:

• Regime forfettario;
• Regime della contabilità semplificata.

Senza voler entrare nel dettaglio di questi regimi, quello che posso dirti è che oggi il regime forfettario è sicuramente il regime più vantaggioso per le partite Iva individuali. Il regime prevede una tassazione al 5% per le nuove attività (per cinque anni). Successivamente l’aliquota sale al 15% (e rimane tale per tutto il periodo di permanenza in questo regime fiscale). In alternativa a questo regime è possibile optare per il regime della contabilità semplificata.

Si tratta sicuramente di un regime fiscale più complesso, che prevede l’applicazione dell’Iva e dell’IRPEF sul reddito (non previste per il regime forfettario). Tuttavia, in questo regime è possibile determinare il reddito come differenza tra ricavi imponibili e costi deducibili (aspetto non previsto nel regime forfettario che applica i coefficienti di redditività).

Al fine di individuare il regime fiscale migliore per la tua situazione personale ti consiglio di affidarti ad un portale di esperti, come Fisco Consulting , in modo da indirizzarti (attraverso specifiche simulazioni numeriche) verso il regime fiscale per te più vantaggioso.

E’ opportuno precisare, infine, che l’attività di casa vacanze può essere esercitata anche in forma societaria (attraverso società di persone o di capitali). Tuttavia, considerati i maggiori costi di gestione solitamente è una scelta consigliata solo quando gli immobili da gestire sono numeroso o quando la redditività che si riesce ad ottenere è elevata (e la pianificazione fiscale porta spesso verso questa direzione).

Iscrizione In Camera Di Commercio

Trattandosi di attività commerciale è obbligatoria l’iscrizione nel Registro delle Imprese istituito presso la Camera di Commercio del Comune ove ha sede il soggetto che svolge l’attività. Come anticipato questa comunicazione deve essere effettuata in concomitanza con la domanda di apertura della partita Iva.

L’iscrizione al Registro delle Imprese presuppone il pagamento  di diritti di segreteria e di bollo per circa 35 euro oltre al versamento del diritto annuale, che varia dai 53 euro per le ditte individuali, fino ai circa 200 euro per le società.

Iscrizione Alle Gestione Commercianti Dell’Inps

I soggetti che esercitano un’attività turistico ricettiva, sono tenuti all’iscrizione presso la Gestione commercianti dell’Inps. Si tratta di una gestione previdenziale obbligatoria che prevede il versamento di contributi fissi annuali, per oltre 4.200 euro, a prescindere dai compensi percepiti. Tali contributi corrispondono ad un reddito di circa 15.000 euro e consentono di ottenere un anno di contribuzione previdenziale.

Il versamento dei contributi fissi deve essere obbligatoriamente effettuato attraverso quattro rate trimestrali, alle seguenti scadenze (utilizzando il modello F24):

• 16 maggio;
• 20 agosto;
• 16 novembre;
• 16 febbraio (dell’anno successivo).

I contributi eventualmente eccedenti il reddito minimale sono calcolati con aliquota contributiva di circa il 24%. Il versamento di questi ulteriori contributi (variabili) deve essere effettuato alle scadenze previste per il versamento delle imposte sui redditi (giugno e novembre).

In pratica, si devono obbligatoriamente versare i contributi fissi, a prescindere dal volume dell’attività, mentre i contributi variabili sono dovuti solo al superamento della soglia minima di reddito. Come hai potuto vedere l’adempimento contributivo è assai dispendioso (soprattutto nella fase di avvio dell’attività), da valutare attentamente quando si vuole avviare un’attività commerciale.

Ulteriori Adempimenti Amministrativi

Registrazione Degli Ospiti Ed Imposta Di Soggiorno

Come gestore di una casa vacanze, ricorda di dichiarare le generalità delle persone che ospiti alle autorità competenti. Devi seguire un apposita procedura telematica da eseguire sul portale della Polizia di Stato, chiamato “Alloggiati Web“. Prima di continuare a chiederti come gestire una casa vacanze dovrai pensare a richiedere le credenziali di accesso (utente e password) alla Questura o al Commissariato di Polizia competente nella tua zona.

In determinate località, inoltre, è prevista la riscossione dell’imposta di soggiorno. Come proprietario o gestore di casa vacanze, sarai tenuto a incassare il canone e versarlo alle casse del Comune. Il regolamento affitto casa vacanze in materia cambia di comune in comune. Quindi, prima di cominciare, accertati dell’esistenza e dell’ammontare dell’eventuale tassa di soggiorno.

Certificato Di Prestazione Energetica

Cosi come previsto dalla normativa europea è necessario farsi rilasciare il Certificato di prestazione energetica dell’edificio (APE), da parte di un tecnico abilitato, e tenerlo a disposizione. Il certificato viene rilasciato da tecnici abilitati come i geometri, gli architetti e gli ingegneri che faranno dei sopralluoghi atti a misurare gli indici di efficienza energetica per poi trasmetterli telematicamente in regione cosi come prevede la normativa.

Contrarre Una Polizza Assicurativa Conto Terzi 

Può essere opportuno, anche se non obbligatorio stipulare una polizza assicurativa conto terzi al fine di tutelare il proprio bene immobile. Anche i conduttori farebbero bene ad avere sempre una polizza assicurativa aperta proprio per coprire eventuali danni che dovessero arrecarsi durante la permanenza nell’immobile.

Farsi Accreditare Dalla Questura

Anche le case vacanze in forma imprenditoriale sono soggette alla comunicazione in questura dei soggetti extra-UE, che pernottano nell’immobile. Il soggetto che esercita l’attività è tenuto a chiedere alla questura competente per provincia di farsi rilasciare le credenziali utili per collegarsi e registrare automaticamente gli ospiti.

Una volta predisposti tutti questi adempimenti è possibile avviare l’attività di gestione di una casa vacanze. La gestione quotidiana dell’attività è sicuramente la parte più importante del lavoro del gestore. Una casa vacanze deve essere gestita dal momento dell’inserimento sui portali fino al momento del check-out degli ospiti. Oltre a questo, il gestore è chiamato alla rendicontazione fiscale di tutti gli incassi percepiti (attraverso l’emissione di fattura, o ricevuta a seconda dei casi).

Disciplina Iva Della Casa Vacanze

Preliminarmente, è stato osservato che, a norma dell’articolo 10, n. 8), del DPR n. 633/72, così come modificato dal comma 8 dell’articolo 35 del D.L. n. 223/06, la locazione, anche finanziaria, di un immobile di tipo abitativo costituisce una operazione esente Iva.

Tuttavia, da tale esenzione devono ritenersi escluse: “le prestazioni di alloggio effettuate nel settore alberghiero“. Questo è in linea con quanto stabilito dalla normativa comunitaria (articolo 135, punto 2, lettera a, della Direttiva 2006/112/Ce del 28/11/2006, che ha riformulato la Direttiva n. 388/77), secondo cui l’affitto e la locazione di beni immobili a uso abitativo sono esenti da Iva, a eccezione delle prestazioni di alloggio effettuate “nel settore alberghiero o in settori aventi funzioni analoghe“, così come definite dagli ordinamenti dei singoli stati membri.

Iva Al 10% Per La Casa Vacanze

Coerentemente con la normativa comunitaria, l’articolo 10, n. 8), del DPR n. 633/72, stabilisce che le locazioni di immobili a uso abitativo è esente dall’Iva, mentre, con specifico riferimento alle prestazioni di alloggio nel settore alberghiero, lo stesso decreto Iva prevede l’applicazione di una aliquota del 10%, qualora dette prestazioni siano rese “nelle strutture ricettive di cui all’articolo 6 della legge n. 217/83” (tabella A, parte III, n. 120, allegata al DPR n. 633/72).

Nel merito, l’Agenzia delle entrate si è espressa con la Risoluzione n. 117/E/2004, con la quale ha chiarito che:

“L’ATTIVITÀ DI LOCAZIONE IMMOBILI AD USO TURISTICO PUÒ ESSERE QUALIFICATA COME ATTIVITÀ DI PRESTAZIONE DI ALLOGGIO NEL SETTORE ALBERGHIERO SE SIA QUALIFICABILE COME TALE SULLA BASE DELLA NORMATIVA DI SETTORE“

In questo caso, la prestazione è soggetta all’imposta sul valore aggiunto con l’aliquota del 10%. La Circolare n. 12/E/2007 ha confermato l’orientamento espresso con la suddetta risoluzione, pur nel mutato quadro normativo disposto dal D.L. n. 223/06. Pertanto, “anche in base al vigente quadro normativo, affinché le locazioni di immobili abitativi possano essere qualificate attività di tipo turistico – alberghiero, e attratte nella specifica normativa Iva prevista per l’attività propria degli alberghi, motel, esercizi di affittacamere, case ed appartamenti per vacanze, e simili, è necessario che ricorrano i requisiti a tal fine richiesti dalla normativa di settore“.

Gestione Abituale O Occasionale Della Casa Vacanze

L’attività di casa vacanze può essere esercitata anche in forma non imprenditoriale, ma è bene sottolinearlo, si tratta di situazioni del tutto occasionali e particolari. La differenza sostanziale tra la gestione in forma imprenditoriale e la gestione in forma non imprenditoriale risiede nella “occasionalità“, in quanto la gamma dei servizi offerti è pressoché identica, non cambia nulla se non la posizione Iva obbligatoria nella gestione in forma imprenditoriale, che andremo ad analizzare di seguito.

Naturalmente chi gestisce in forma non imprenditoriale una casa vacanze si presuppone che lo faccia solo per qualche settimana all’anno, e con proventi del tutto irrisori, e con mezzi e organizzazione del tutto assenti.

Diversamente dalla locazione turistica, la casa vacanza si inquadra come attività ricettiva ex art. 6 comma 10 della legge nazionale N° 217 del 1983 e può essere gestita sia in forma imprenditoriale che occasionale.

La legge nazionale rimanda alle regioni italiane il compito di legiferare in base agli interessi regionali e pertanto dovrai prestare attenzione alle disposizioni presenti sul tuo specifico territorio. In Puglia, ad esempio, una Casa vacanze può ospitare per minimo 7 giorni (nessuno però rispetta questa direttiva).

La gestione di una casa vacanze in forma imprenditoriale è obbligatoria quando si gestiscono più di 3 immobili per ogni Comune. In tutti gli altri casi è facoltativa, e consente di superare il periodo di inattività previsto dal Comune per le locazioni turistiche in forma non imprenditoriale.

La differenza sostanziale tra la gestione in forma imprenditoriale e la gestione in forma non imprenditoriale risiede nella “occasionalità”, in quanto la gamma dei servizi offerti è pressoché identica, non cambia nulla se non la posizione iva obbligatoria nella gestione in forma imprenditoriale.

Nella gestione non imprenditoriale o occasionale cosi come nella gestione imprenditoriale valgono le regole tecniche come per la civile abitazione, (requisiti edilizi, igienico-sanitari e di sicurezza previsti dalle norme di legge e regolamenti vigenti per i locali di civili abitazioni) e questo significa che le Case Vacanza debbono aver ottenuto il Certificato di Agibilità.
Importanti differenze tra una gestione imprenditoriale o meno dipendono dalla frequenza di apertura e dalla residenza del soggetto che avvia l’attività.

A differenza di quanto accade con la locazione turistica, non è possibile avviare l’attività di casa vacanze solo per una porzione di un appartamento, come per esempio un piano di una villetta o una stanza con bagno privato.

 La Legge di Bilancio 2021 ha stabilito che in caso di locazione breve di più di quattro appartamenti nel Territorio Italiano si presumo l’esercizio imprenditoriale , pertanto non è più possibile aderire al regime agevolato della cedolare secca.