Con l’avvio dell’anno accademico e l’inizio delle lezioni, anche la corsa dei cosiddetti “studenti fuori sede” per trovare un appartamento o una stanza in affitto entra nel vivo.

Ma se, molto spesso, gli universitari faticano a scovare l’offerta migliore per le proprie necessità, anche chi si trova dall’altra parte può incontrare alcune complicazioni. I proprietari che decidono di dare in affitto un immobile si ritroveranno, infatti, a districarsi tra tutti i documenti e le normative che regolano il contratto di locazione transitorio per studenti.

Affittare un immobile: da dove partire

Prima di dare in affitto l’abitazione è fondamentale redigere l’APE, l’Attestato di Prestazione Energetica, per collocare il consumo della casa in una scala che va da A a G. Il compito deve essere demandato a un tecnico specializzato e il documento, che deve poi essere consegnato all’inquilino, ha una validità di 10 anni.

Oltre all’APE sono necessari altri documenti, che restituiscano una corretta fotografia dell’appartamento: la visura catastale o l’atto d’acquisto dell’immobile e una planimetria.

Come funziona il contratto transitorio

Solitamente è infatti il contratto d’affitto transitorio e a canone concordato (Legge 9 dicembre 1998, n. 431, articolo 5, comma 3) quello più utilizzato per le locazioni a studenti, mediante il quale si ha accesso a molte agevolazioni fiscali sulla tassazione, partendo dalla possibilità di accedere alla cedolare secca del 10% sul reddito prodotto.

Non solo i proprietari ma anche gli studenti universitari hanno diritto ad agevolazioni fiscali sull’affitto: con la dichiarazione dei redditi sarà possibile portare in detrazione i canoni corrisposti, beneficiando di un rimborso fiscale di importo fino a 500 euro all’anno.

Oltre a pubblicare il fac-simile del modulo di contratto d’affitto per studenti, di seguito forniremo tutte le regole per le locazioni universitarie, analizzando il regime fiscale e le agevolazioni rivolte ad inquilini e proprietari.

Il contratto di locazione transitorio per studenti prevede di mettere un appartamento a disposizione di uno o più inquilini, dietro il pagamento di un canone mensile e senza che possa essere subaffittato.

L’importo che si può richiedere è convenzionale: è il Comune a indicare al proprietario l’importo minimo e massimo che può richiedere, tenendo conto delle caratteristiche della casa (età, stato di manutenzione, arredamento, categoria catastale) e della zona in cui è collocata (trasporti, vicinanza di negozi e aree verdi).

Il contratto transitorio per studenti universitari ha una durata minima di 6 mesi e massima di 3 anni, con rinnovo automatico per lo stesso periodo alla prima scadenza.

Il principale svantaggio di questa tipologia di contratto è rappresentato dai vincoli in merito alla fissazione del costo dell’affitto.

Il proprietario di casa, infatti, non potrà scegliere liberamente quanto far pagare ma il canone mensile dovrà essere concordato, ovvero stabilito in base agli accordi stipulati dalle organizzazioni sindacali, università e associazioni degli studenti, entro specifici limiti minimi e massimi.

Tale criticità è tuttavia compensata dai vantaggi sulla tassazione: con il contratto per studenti è possibile optare per il regime fiscale della cedolare secca, con aliquota al 10%.

L’imposta dovuta è quindi nettamente inferiore rispetto a quanto previsto dall’ordinaria tassazione Irpef e, inoltre, la cedolare secca sostituisce le imposte di bollo e di registro sia per la prima registrazione che per proroghe o risoluzione dello stesso.

Il proprietario dell’immobile dato in locazione è libero di scegliere di stipulare un ordinario contratto a canone libero, rinunciando all’applicazione della tassazione a favore in virtù della possibilità di fissare senza vincoli specifici il costo dell’affitto mensile.

Il contratto transitorio a canone concordato dunque non è tuttavia obbligatorio per gli affitti a studenti universitari.

Per la stipula del contratto si può scaricare e compilare il modello presente sul sito del Ministero delle infrastrutture e dei trasporti.

Oltre alle generalità dei firmatari, devono essere inseriti anche una descrizione dell’appartamento, l’importo della caparra ricevuta, l’ammontare del canone e delle spese condominiali e la modalità di pagamento. Gli allegati che lo studente dovrà presentare sono, invece, il certificato di iscrizione all’università e quello di residenza.

Come intestatario si può indicare uno o più inquilini o, in alternativa, i genitori di questi.

In ogni caso, il contratto deve essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla stipula.

Sul sito dell’Agenzia si trova il modello RLI (Registrazione Locazione Immobili), da compilare e presentare. Entro 60 giorni si deve comunicare la registrazione all’inquilino e all’amministratore di condominio.

Di solito, si opta per la cedolare secca. In questo modo, il reddito che deriva dall’affitto può essere assoggettato a questa contribuzione, sostituendo l’imposta di Registro, di bollo e l’Irpef.

Non si pagheranno così le spese di registrazione del contratto e si usufruirà di una tassa pari al 10% dell’affitto annuo, senza variazioni.

Contratto transitorio per studenti: tutte le agevolazioni sulla tassazione

La possibilità di optare per la tassazione con la cedolare secca al 10% non è l’unico vantaggio fiscale previsto dalla normativa sul contratto transitorio per studenti e importanti novità sono state introdotte lo scorso anno con il decreto del MIT del 16 gennaio.

Le agevolazioni per il proprietario, sono le seguenti:

• il reddito imponibile dei fabbricati locati è ulteriormente ridotto del 30% a condizione però che nella dichiarazione dei redditi relativa all’anno in cui si intende usufruire della agevolazione in oggetto vengano indicati gli estremi di registrazione del contratto di locazione, l’anno di presentazione della dichiarazione IMU, il Comune in cui è ubicato l’immobile;
• in merito all’IMU, l’aliquota stabilita dal Comune è ridotta del 75%.

Si segnala tuttavia che anche gli studenti, in qualità di inquilini, possono beneficiare della detrazione dall’Irpef del 19% dei canoni di locazione pagati, entro il limite di 2.633 euro all’anno e con un risparmio massimo conseguibile pari a 500 euro.

Requisiti

Non sempre è possibile stipulare un contratto di affitto transitorio per studenti secondo il modello previsto dalla legge n. 431 del 1998. Sono previsti alcuni specifici requisiti, ovvero:

• lo studente dovrà risultare residente in un Comune diverso rispetto a quello in cui il proprietario possiede l’immobile da dare in affitto;
• la residenza dello studente (locatario) dovrà essere esplicitamente indicata nel contratto di locazione transitorio;
• il Comune in cui si affitta la casa dovrà essere sede di un’università o sedi distaccate.

Nel rispetto delle indicazioni è possibile scaricare ed utilizzare il modello di contratto predisposto proprio per l’affitto a studenti che, si ricorda, una volta compilato dovrà essere registrato all’Agenzia delle Entrate entro il termine di 30 giorni dalla stipula.

Rescindere il contratto

Di norma, per entrambe le parti, la conclusione naturale del contratto non richiede nessuna comunicazione.

Può essere, invece, rinnovato una sola volta alle stesse condizioni.

Proprietario e inquilino possono richiedere il recesso attraverso una raccomandata, che deve essere spedita tre mesi prima della data in cui si intendere concludere il rapporto. Se il contratto è intestato a tutti gli studenti, quando un inquilino lascia l’appartamento il pagamento dell’intero importo dell’affitto spetta a chi rimane nell’abitazione. In alternativa è possibile trovare un altro inquilino, che subentri al posto di chi si trasferisce.